Artikel Terkini

5 Nasihat Untuk Anda Yang Nak Beli Rumah Waktu Market Tengah Down


Berita gembira buat
rakyat Malaysia apabila Bank Negara Malaysia sekali lagi menurunkan Kadar Dasar
Semalaman (OPR) sebanyak 50 mata asas menjadikan kadar OPR adalah pada angka
2.0% dengan kadar siling dan lantai baharu 2.25% dan 1.75% bermula 5 Mei 2020
yang lalu.

Menerusi portal Bank Negara Malaysia, punca penurunan OPR adalah gara-gara keadaan ekonomi domestik yang lemah ekoran pandemik yang memberi kesan besar kepada aktiviti ekonomi harian.

Antara yang paling
teruk terkesan adalah bahagian pengeluaran dan perbelanjaan semasa rakyat
Malaysia.

Dari sudut
moratorium pula, Menteri Kewangan YB Tengku Dato’ Sri Zafrul Tengku Abdul Aziz
pada 6 Mei 2020 yang lalu telah mengeluarkan kenyataan terbaru bahawa tiada caj
tambahan atas bayaran ansuran perjanjian sewa beli.

Kenyataan ini terpakai kepada kedua-dua sistem pinjaman konvensional dan shariah. Ini mungkin kerana insiden Bank Negara Malaysia terlepas pandang berkenaan syarat moratorium sebelum ini yang mengundang kemarahan sebahagian besar rakyat Malaysia.

Buat pengetahuan anda, kebanyakan harga rumah pasaran undercon di beberapa kawasan di Malaysia khususnya di Lembah Klang, Perak, Melaka dan Johor telah mula mengalami penurunan sekurang-kurangnya 5% – 10% semenjak pandemik COVID-19 melanda negara.

Penurunan harga rumah di pasaran subsale telah menurun lebih awal dari itu apabila terdapat pemilik rumah yang terdesak dan menjual rumah tersebut 20%-30% di bawah harga pasaran.

Manakala pasaran lelong dilihat lebih dahsyat dari kedua-dua pasaran hartanah. Pemerhati hartanah menjangkakan pasaran lelong akan ‘hot’ selepas tempoh moratorium selesai.

Nampaknya, jangkaan pemerhati hartanah meleset sama sekali apabila Selangor Auction Property menerusi akaun Facebook mereka baru-baru ini mengiklankan beberapa unit hartanah dari projek ternama di seluruh Lembah Klang.

Ya, belum sempat tempoh PKP 4 ini selesai pada 12 Mei 2020, dah banyak rumah kena lelong gara-gara compress multiple submission loan.

Baca: Sisi Gelap Pelabur Hartanah Menggunakan Teknik ‘Multiple Submission’

Ok. Cukup sekadar itu.

Jadi, adalah
keadaan semasa hari ini bakal menyebelahi anda yang ingin beli rumah saat
pasaran sedang meleset?

Dan, benarkah
pasaran sedang berada dalam fasa kemelesetan paling teruk?

Penulis berpendapat, pasaran belum benar – benar meleset atau ‘down’ lagi. Oktober 2020 bakal menjadi waktu bagi kita semua menyaksikan dengan mata kepala sendiri adakah pasaran benar-benar meleset atau menaik ekoran injeksi stimulasi ekonomi domestik oleh kerajaan.

Walau apapun, untuk anda yang tetap nak beli rumah waktu market sedang down kelak, fahamkan dulu 4 puncanya terlebih dahulu.

1. Harga Rumah Turun

Senario ini berlaku
apabila wujud lambakan hartanah dan kurang pembeli. Kesannya, pemaju hartanah
atau pemilik hartanah cenderung untuk menjual projek atau unit hartanah di
bawah harga pasaran.

Trend harga rumah
turun ini jika kita rujuk data dari Brickz.my, berlaku peningkatan dan
penurunan yang dinamik.

  • Januari 2016 : RM493/kaki persegi
  • Januari 2017 : RM439/kaki persegi
  • Januari 2018 : RM447/kaki persegi
  • Januari 2020 : RM442/kaki persegi

2. Tawaran Harga

Semenjak tahun
2015, trend tawaran jualan harga rumah di bawah harga pasaran semakin meningkat
naik. Dari sudut penjual, teknik ini memudahkan mereka menjual unit hartanah
mereka lebih cepat kepada pembeli yang berminat lebih – lebih lagi untuk
hartanah jenis high rise yang kita sedia maklum persaingannya sengit.

Dari sudut pembeli
pula, mereka mempunyai peluang dan ruang untuk memiliki rumah sendiri
sungguhpun dari pasaran subsale pada harga yang kadang kala rugi kalau ditolak!

Kesannya, harga rumah menurun ekoran tawaran harga oleh pemilik hartanah.

3. Pasaran Lelong

Sungguhpun 1/3 Bumiputera di Malaysia masih belum ‘masak’ dengan pasaran lelong, trend pembelian hartanah dari pasaran lelong kian meningkat naik semenjak tahun 2015 lagi dan benar-benar ‘masak’ pada tahun 2018!

Kenapa ini berlaku?

Kerana berlaku peningkatan kes Non-Performing Loan (NPL) ekoran tindakan segelintir pelabur hartanah yang menggunakan kaedah pemampatan pinjaman.

Kaedah ini adalah
apabila seseorang memohon beberapa pinjaman rumah di berbagai bank, secara
serentak.

Bila tak boleh bayar kerana tidak jelas dengan strategi pelaburan hartanah, maka dilelonglah rumah tersebut oleh pihak bank.

4. Rental Yield Menurun

Punca kenapa rental
yield menurun adalah kerana berlaku persaingan yang sengit dalam kategori
hartanah yang sama.

Contohnya, apabila
anda memiliki hartanah kondominium di Mont Kiara, belum tentu anda boleh
sewakan unit anda pada harga RM4,000. Ini kerana, terdapat pemilik hartanah
yang sanggup menyewakan unit mereka pada harga RM2,000 asalkan 70% dari
pinjaman dilindungi oleh penyewa.

Lain orang, lain
permainannya.

Memandangkan anda kini sudah mula mendapat gambaran akan punca harga rumah turun, maka poin seterusnya yang akan dikongsikan adalah tips untuk anda yang beli rumah sewaktu pasaran sedang meleset.

Jom kita tengok 5 nasihat untuk anda yang nak beli rumah waktu market tengah down.

1. Kaji Selidik

Adalah sangat
penting untuk anda melakukan kajian selidik sebelum ‘terbeli’ hartanah yang
salah.

Antara kajian
selidik yang anda perlu lakukan adalah analisis kawasan yang merangkumi
demografik, kualitatif, kuantitatif dan booster hartanah.

Selepas itu,
lakukan analisis persaingan yang melibatkan tawaran sedia ada, tawaran
mendatang dan kategori hartanah.

Akhir sekali adalah
analisis pembangunan dengan menyenaraikan kelebihan dan kekurangan lokasi,
kelebihan projek dan risiko projek tersebut.

2. Semak Kewangan & Tawaran Pinjaman

Tak kisah samada anda membuat semakan online atau secara walk -in ke bank untuk melihat tawaran pinjaman dari 18 bank, anda wajib mempunyai profil kewangan yang sedap mata memandang dan tidak corot di mata pihak bank.

Baca: Rakyat Malaysia Kini Boleh Dapatkan Laporan Kelayakan Pinjaman Perumahan Melalui Loancare

Semak kestabilan kewangan anda dengan menyemak rekod CCRIS, CTOS anda.

Baca: eCCRIS – Laporan Kredit di Hujung Jari

3. Pencarian Hartanah Ideal

Bahagian ini bermula dengan pasaran hartanah yang anda inginkan. Satu benda yang anda perlu tahu adalah entry cost untuk pasaran undercon adalah lebih rendah dan mudah berbanding pasaran subsale dan lelong.

Manakala pasaran
lelong memerlukan anda mempunyai tahap kesabaran yang tinggi dan tunai yang
banyak. Akan tetapi, pasaran lelong adalah tempat di mana anda mampu untung di
atas kertas berpuluh ribu sebelum menjualnya semula.

4. Rundingan Diplomatik

Jika anda berminat
untuk mendapatkan hartanah dari pasaran subsale, anda wajib mempunyai skill
rundingan yang baik. Hal ini kerana, rumah yang telah didiami untuk tempoh masa
yang lama tidak mudah untuk dijual begitu sahaja.

Anda boleh
berunding supaya pemilik hartanah tidak merasa rugi melepaskan rumah tersebut
kepada anda.

Rundingan juga
perlu sekiranya anda ingin membayar 10% deposit daripada harga rumah kepada
pemilik hartanah secara ansuran dan sebagainya.

5. Kaveat

Bahagian ini ramai yang terlepas pandang. Dek terburu-buru untuk menjadi kaya dengan pelaburan hartanah, sampai terlupa untuk semak sebarang kaveat yang ada pada geran hartanah tersebut.

Sungguhpun kaveat
boleh dialih mengikut beberapa prosedur, prosesnya memakan masa yang lama dan
memerlukan anda mengeluarkan kos.

Jadi, semak dengan
baik sekiranya terdapat kaveat pada geran hartanah tersebut. Jika ada, jangan
terus batal rumah tersebut. Sebaliknya semak dahulu tarikh kaveat tersebut
terbatal.

Buat anda yang memang telah menanti lama keadaan pasaran hartanah berada pada paras yang rendah, gunakan kelebihan ini sebaik mungkin kerana tempoh ini tidak datang selalu dan hanya berlaku setiap 20 tahun sekali sahaja.

Tips untuk anda yang tidak tahu nak beli hartanah jenis apa, anda boleh mulakan dengan kediaman jenis high-rise kerana ianya lebih mudah untuk dibeli.

Duit sahaja tidak mencukupi, pastikan anda penuhkan ilmu dan lakukan kajian. Rajin-rajin bertanya kepada orang yang lebih berpengalaman agar anda tidak tersilap!

Sumber Rujukan:



Source link