Artikel Terkini

7 Soalan Refinance Rumah Yang Paling Banyak Orang Tanya Kini Terjawab!


Ketika zaman penularan wabak pandemik COVID-19 ini, ramai pakar dan penganalisis hartanah mencadangkan pemilik rumah untuk refinance rumah. Malangnya bagi sesetengah orang, mungkin cadangan ini membangkitkan lebih banyak soalan.

Jadi dalam artikel kali ini, kami nak menjawab 7 soalan paling banyak orang tanya tentang topik refinance rumah.

  1. Apa itu refinance rumah?

Secara asasnya, refinance bermaksud penggantian hutang lama dengan hutang baru di bawah terma yang berbeza. 

Sekali dengar, nampak macam refinance rumah bukanlah satu perkara yang bagus. Tapi jika diguna dan diurus dengan betul, ia boleh membantu anda dari segi kewangan. Malah dalam sesetengah kes, membantu anda meningkatkan pendapatan!

Untuk memudahkan anda faham apa itu refinance rumah, kami nak bagi satu contoh:

Should I refinance? - Smart Choice Solution Sdn Bhd

Katakan anda membeli sebuah rumah pada tahun 2012 dengan harga RM300,000. Untuk membeli, anda membuat pinjaman perumahan dengan Bank A dengan margin pinjaman sebanyak 90%. Pada tahun 2020, nilai pasaran rumah tersebut telah meningkat menjadi RM600,000. 

Apabila anda refinance rumah, ia bermaksud anda ingin menukar pinjaman perumahan yang anda buat dengan Bank A pada tahun 2012 lepas kepada pinjaman perumahan yang baru di Bank B.

Ini membawa kita kepada soalan kedua.

  1. Apa sebab orang refinance rumah?

Sebab paling utama orang refinance rumah adalah untuk dapat wang tunai. Untuk jelaskan bagaimana, kami gunakan semula contoh di atas tadi.

Anda telah membeli sebuah rumah pada tahun 2012 dengan harga RM300,000. Anda membuat pinjaman perumahan di Bank A. Pada tahun 2020, nilai pasaran rumah tersebut telah meningkat menjadi RM600,000. 

Disebabkan situasi kewangan anda semakin melarat pada tahun 2020 akibat wabak COVID-19, anda membuat keputusan untuk refinance rumah.

Fear keeps refugees in Malaysia at home amid coronavirus lockdown | Malaysia | Al Jazeera

Jadi pada tahun 2020, anda pergi ke Bank B untuk refinance rumah anda yang kini telah bernilai RM600,000. 

Jadi Bank B akan memberikan anda pinjaman baru berdasarkan nilai pasaran terkini rumah anda iaitu RM600,000. Katakan margin pinjaman yang diberi Bank B adalah 80%. Bermakna jumlah pinjaman yang anda akan dapat dari Bank B adalah:

80% RM600,000 = RM480,000

Dengan menggunakan RM540,000 ini, Bank B akan membayar baki pinjaman perumahan anda di Bank A. Katakan pinjaman perumahan anda di Bank A tinggal RM270,000. Maka nilai wang tunai (cash out) yang anda akan dapat adalah:

RM480,000 – RM270,000 = RM210,000

Wang tunai sebanyak RM210,000 yang diberi oleh Bank B ini kemudiannya boleh anda gunakan untuk bayar hutang-hutang lain (pinjaman kad kredit, pinjaman kereta, pinjaman peribadi dsb), modal perniagaan atau membiayai kos pendidikan anak anda.

Selain untuk mendapat wang tunai, orang juga refinance rumah untuk:

  1. Tambah atau keluarkan nama pasangan dalam pinjaman perumahan.
  2. Tukar dari pinjaman perumahan konvensional ke pembiayaan perumahan Islamik.
  1. Bila masa yang paling sesuai?

Masa paling sesuai untuk refinance rumah adalah ketika kadar faedah pinjaman perumahan menurun.

Contohnya ketika 2012 dulu, pinjaman perumahan anda dicaj kadar faedah sebanyak 7% per tahun. 

Apa Kesan Penurunan OPR Kepada Kehidupan Anda

Pada tahun 2020, Bank Negara Malaysia mengumumkan penurunan OPR. Ini menyebabkan kadar faedah pinjaman menurun (katakan) kepada 4.5% per tahun. Dengan refinancing, anda akan langsaikan pinjaman lama yang berkadar faedah 7% dan menggantikannya dengan pinjaman baru yang berkadar faedah 4.5%.

Pengurangan kadar faedah sebanyak 2.5% ini sebenarnya menjimatkan banyak duit anda dalam jangka masa panjang. Tetapi perlu diingat! Refinancing juga memerlukan anda untuk membayar kos dokumentasi, guaman, pentadbiran dan caj penalti pinjaman lama.

Jadi pastikan anda menyelidik semua kos ini untuk menentukan – adakah berbaloi untuk anda buat refinancing?

  1. Macam mana nak tentukan berbaloi atau tidak?

Sebelum refinance rumah, ramai yang dikaburi dengan ‘keindahan’ wang tunai yang bakal mereka dapat tanpa memikirkan berbaloi atau tidak mereka buat refinancing.

Untuk menentukan sama ada berbaloi atau tidak, anda kena kenalpasti – apa tujuan anda buat refinancing?

Jika tujuannya adalah untuk membayar hutang-hutang lain, pastikan jumlah cash out yang anda dapat selepas refinance rumah mampu menampung sekurang-kurangnya 50% jumlah keseluruhan hutang-hutang tersebut.

Kemudian anda kena buat langkah-langkah berikut:

  1. Periksa baki pinjaman perumahan anda di Bank A. Anda boleh rujuk surat penyata pinjaman perumahan anda untuk mengetahui bakinya atau menghubungi bank terus. 
  2. Periksa tarikh luput caj penalti dan berapa caj penalti yang Bank A kenakan jika anda melangsaikan pinjaman perumahan lebih awal (lock-in period). Anda boleh periksa maklumat ini di surat tawaran pinjaman atau terus menghubungi bank.
  3. Periksa kos dokumentasi, guaman (3% daripada jumlah pinjaman) & pentadbiran membuat refinancing
  4. Periksa nilai pasaran terkini rumah anda dengan melakukan kajian di portal online seperti Brickz atau menghubungi bank. Bank akan menghantar wakil mereka untuk memberi nilai terkini rumah anda.
  5. Pastikan anggaran cash out anda melebihi hutang:

Anggaran cash out

[(Nilai pasaran terkini rumah) (Margin pinjaman perumahan baru)] – (Baki pinjaman perumahan lama)

Contoh:

[(RM600,000) (80%)] – (RM270,000) =RM210,000

Jumlah hutang (kad kredit, pinjaman peribadi dsb)= RM70,000

RM210,000 – RM70,000 = RM140,000 (berbaloi)

  1. Apakah proses yang perlu dilalui untuk refinance rumah?
  1. Wajib ada rumah sendiri
  2. Selidik dulu nilai pasaran terkini rumah
  3. Periksa sama ada refinancing berbaloi atau tidak
  4. Jika ya, periksa kelayakan permohonan pinjaman. 
  5. Mulakan proses memohon refinancing di pelbagai bank berbeza. Kemudian bandingkan bank mana yang memberikan refinancing paling berbaloi.
  6. Memilih jenis-jenis pinjaman antara term, semi-flexi dan flexi.
  7. Pilih insurans rumah antara MRTT atau MLTT.
  8. Tandatangan surat tawaran pinjaman baharu.
  9. Tunggu duit masuk. Apabila bank B dah langsaikan pinjaman lama kepada Bank A, maka selesailah urusan refinancing. Peguam akan berikan cash out dalam bentuk cek selepas ditolak kos guaman. 
  1. Apa beza refinancing dengan top-up loan?

Beza refinance dengan top-up loan adalah dari segi arah pergerakan wang. Refinancing adalah urusan antara Bank A dengan Bank B, di mana Bank B melangsaikan pinjaman perumahan lama anda di Bank A.

Top-up loan pula adalah urusan yang sama prinsipnya seperti refinancing, tetapi berlaku dalam Bank A sahaja. Contohnya:

Pada tahun 2012, anda membuat pinjaman perumahan dengan bank A untuk membeli rumah berharga RM300,000.

Pada tahun 2020, nilai pasaran terkini rumah anda meningkat kepada RM600,000. Jadi anda memohon top-up loan dari Bank A dengan margin pinjaman sebanyak 80%. 

80%RM600,000=RM480,000

Disebabkan top-up loan masih berlaku dalam bank sama, anda dapat menjimatkan kos-kos sampingan seperti kos dokumentasi, guaman dan pentadbiran yang dikenakan apabila membuat refinancing.

Bagaimanapun kekurangan top-up loan adalah dari segi tempoh bayaran balik pinjamannya. Jika refinancing memberikan anda tempoh bayaran balik pinjaman sehingga 35 tahun, tempoh bayaran balik top-up loan pula hanyalah sehingga 10 tahun maksimum. 

Selain itu juga, tak semua bank menawarkan servis top-up loan. Jadi untuk memohon, ia bergantung kepada sama ada bank anda menawarkannya atau tidak.

  1. Apa beza refinancing dengan overdraf?

Beza refinancing dengan overdraf adalah dari segi kewajiban membayar kadar faedahnya. Contoh:

Pada tahu 2012, anda membuat pinjaman perumahan di Bank A untuk membeli rumah berharga RM300,000. 

Pada tahun 2020, anda membuat keputusan untuk membuat overdraf di Bank B.

Memandangkan nilai pasaran terkini rumah anda telah meningkat kepada RM600,000, maka Bank B mengeluarkan overdraf dengan margin maksimum 90%. Katakan Bank B hanya membenarkan margin overdraf sebanyak 80% sahaja. Jadi:

80% RM600,000=RM480,000

Baki pinjaman perumahan anda pada tahun 2020 di Bank A tinggal RM270,000. Jadi baki overdraf yang akan anda dapat adalah:

RM480,000-RM270,000=RM210,000

Apabila anda membuat overdraf, anda perlu membayar dua jenis bayaran bulanan (installments). Pertama adalah bayaran balik RM270,000 yang digunakan Bank B untuk melangsaikan pinjaman perumahan anda di Bank A. Kedua adalah bayaran balik overdraf RM210,000 jika anda menggunakannya.

Untuk pengetahuan anda, overdraf tidak mempunyai tempoh bayaran balik sebagaimana refinancing (sehingga 35 tahun) dan top-up loan (sehingga 10 tahun). 

Kadar faedahnya pula hanya dicaj apabila anda menggunakan wang overdraf tersebut. Jika anda tak guna, anda tak perlu bayar apa-apa installment overdraf. Hanya bayar installment yang Bank B bayar untuk melangsaikan pinjaman perumahan anda di Bank A.

Servis overdraf ini cukup disukai oleh golongan peniaga kerana fleksibilitinya dalam mengurangkan kadar faedah. Contohnya:

Katakan anda mendapat overdraf sebanyak RM210,000. Kadar faedahnya adalah 7.13% per tahun. Kemudian, anda gunakan RM100,000 dahulu untuk membeli saham. Sebaik mengeluarkan duit ini, anda perlu membayar installment overdraf setiap bulan sebanyak:

7.13% RM210,00012 bulan=RM1,247.75

Selepas 12 bulan, katakan anda mendapat keuntungan hasil pembelian saham sebanyak RM100,000. Anda kemudiannya gunakan keuntungan ini untuk membayar hutang overdraf. Jadi baki overdraf anda tinggal RM110,000.

Sebaik sahaja baki overdraf anda berkurangan, installment overdraf anda juga akan berkurangan. Ini bermakna installment overdraf anda yang baru adalah:

7.13% RM110,00012 bulan=RM653.58

Dalam erti kata lain, installment overdraf bergantung kepada jumlah hutang yang masih tinggal. Bukannya jumlah hutang asal. Apabila hutang selesai, anda tak perlu membayar installment lagi. Kalau anda nak gunakan lagi servis overdraf, pihak bank akan menyediakan lagi RM210,000 untuk anda semula.

Sumber: 

  1. Apa Antara Sebab Orang Refinance Rumah?, Malaysia Housing Loan (Mei 2020). URL: https://youtu.be/7iaU2cwASIA
  2. Bagaimana Nak Refinance Rumah?, Malaysia Housing Loan (Ogos 2018). URL: https://youtu.be/2fS0N8QR4G0
  3. https://www.imoney.my/home-loan
  4. https://hartabumi.com/berbaloi-ke-nak-refinance-baca-11-perkara-ini/
  5. https://web.facebook.com/permalink.php?story_fbid=2276208562620034&id=1405266223047610





Source link