100% Pembiayaan Rumah: Mitos atau Realiti? Panduan Lengkap untuk Pemohon! | RumahHQ

1. Apa Itu Pembiayaan 100% untuk Bina Rumah?

Pembiayaan 100% bermaksud pinjaman yang menampung keseluruhan kos pembinaan rumah, tanpa memerlukan wang pendahuluan (down payment) daripada pemohon. Ini berbeza dengan pinjaman biasa yang biasanya hanya membiayai 90% nilai rumah.

Bagaimana ia berfungsi?

• Bank atau institusi kewangan akan menilai nilai rumah yang ingin dibina dan meluluskan pinjaman setara dengan kos tersebut.
• Pemohon tidak perlu mengeluarkan tunai untuk deposit, tetapi mungkin masih perlu menanggung kos lain seperti yuran guaman dan insurans.

Siapa yang menawarkannya?

• Bank komersial (contoh: Maybank, CIMB) dengan syarat ketat.
• Institusi kerajaan seperti LPPSA (Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam) untuk kakitangan awam.
• Bank Islam yang menawarkan skim berbasis syariah.

Mengapa ia jarang didengari?

• Risiko tinggi untuk bank, jadi hanya pemohon dengan profil kredit cemerlang yang layak.
• Kebanyakan orang lebih familiar dengan pembiayaan 80-90%, yang lebih mudah diluluskan.

Contoh Kos Pembiayaan 100%:

Adakah ia sesuai untuk semua orang?
Tidak semestinya. Jika anda mempunyai simpanan mencukupi, lebih baik memilih pinjaman separa untuk mengurangkan faedah jangka panjang.

2. Syarat-Syarat Kelayakan yang Perlu Anda Penuhi

Untuk mendapatkan pembiayaan 100%, pemohon perlu memenuhi kriteria ketat yang ditetapkan oleh pemberi pinjaman. Berikut adalah syarat utama:

1. Rekod Kredit yang Baik

• CTOS/CCRIS score mestilah bersih tanpa tunggakan atau lambat bayar.
• Bank biasanya mahukan skor 650 ke atas.

2. Pendapatan Stabil

• Gaji tetap dengan nisbah hutang-pendapatan (DSR) di bawah 60%.
• Contoh: Jika gaji RM5,000, komitmen bulanan (kad kredit, pinjaman) tidak boleh melebihi RM3,000.

3. Dokumen Lengkap

• Slip gaji 3 bulan terakhir (bergaji tetap) atau penyata bank 6 bulan (usahawan).
• Geran tanah (jika tanah milik sendiri) atau perjanjian pajakan.

4. Pelan Pembinaan yang Jelas

• Pelan rumah diluluskan oleh PBT (contoh: Majlis Perbandaran).
• Anggaran kos pembinaan daripada kontraktor berlesen.

5. Umur Pemohon

• Kebanyakan bank memerlukan pemohon berumur 21-60 tahun semasa tempoh pinjaman tamat.

6. Status Pekerjaan

• Kakitangan awam lebih mudah diluluskan melalui LPPSA.
• Swasta perlu mempunyai kontrak kerja tetap.

Apa yang boleh menyebabkan permohonan ditolak?

• DSR terlalu tinggi (hutang sedia ada melebihi 60% pendapatan).
• Tiada sejarah kredit (belum pernah meminjam).
• Pekerjaan tidak stabil (freelancer tanpa rekod pendapatan konsisten).

3. Jenis-Jenis Pinjaman yang Menawarkan Pembiayaan Penuh

Tidak semua bank menawarkan pembiayaan 100%, tetapi beberapa pilihan ini boleh dipertimbangkan:

1. LPPSA (Kakitangan Awam)

• Hanya untuk penjawat awam (guru, polis, tentera).
• Kadar faedah rendah (~3.5%).
• Tempoh bayaran balik sehingga 35 tahun.

2. Bank Rakyat (Skim Pembiayaan Perumahan)

• Buka kepada swasta dan penjawat awam.
• Menawarkan pembiayaan 100% + kos insurans.

3. Bank Komersial (Maybank, CIMB, RHB)

• Syarat lebih ketat, biasanya untuk projek berskala besar.
• Kadar faedah 4-5% bergantung pada pasaran.

4. Pembiayaan Islam (Bank Islam, Muamalat)

• Berdasarkan prinsip Musyarakah Mutanaqisah (perkongsian pemilikan).
• Tiada faedah, tetapi ada keuntungan tetap (margin).

Perbandingan Skim Pembiayaan 100%:

Pilihan lain:

• PR1MA (jika layak) – subsidi kerajaan untuk rumah mampu milik.
• Pertubuhan Bangsa-Bangsa Bersatu (UN-Habitat) – program bantuan perumahan sosial.

4. Prosedur Permohonan Langkah demi Langkah

Langkah 1: Kumpulkan Dokumen

• Salinan Kad Pengenalan & surat beranak.
• Pelan rumah & kelulusan PBT.
• Slip gaji atau penyata cukai (usahawan).

Langkah 2: Semak Kelayakan

• Gunakan kalkulator DSR untuk pastikan hutang tidak melebihi 60%.
• Dapatkan laporan CCRIS/CTOS untuk pastikan tiada masalah kredit.

Langkah 3: Pilih Pemberi Pinjaman

• Bandingkan kadar faedah dan tempoh bayaran balik.
• Jika kakitangan awam, LPPSA adalah pilihan terbaik.

Langkah 4: Isi Borang Permohonan

• Lengkapkan borang dengan maklumat tepat.
• Lampirkan semua dokumen sokongan.

Langkah 5: Proses Penilaian

• Bank akan menilai tanah & pelan pembinaan.
• Mereka juga akan semak rekod kredit anda.

Langkah 6: Kelulusan & Tawaran

• Jika diluluskan, anda akan dapat surat tawaran pinjaman.
• Baca dengan teliti terma & syarat.

Langkah 7: Tandatangan Dokumen

• Hadir ke bank untuk tandatangan perjanjian.
• Bayar yuran guaman & insurans jika ada.

Langkah 8: Pembayaran Berperingkat

• Bank akan lepaskan dana mengikut tahap pembinaan.
• Pastikan kontraktor menghantar invois yang lengkap.

5. Kelebihan & Kekurangan Pembiayaan 100%

Pembiayaan 100% memang menarik, tetapi ia bukanlah “free lunch”. Ada kebaikan dan keburukan yang perlu anda pertimbangkan sebelum memohon.

Kelebihan:
✅ Tiada wang pendahuluan – Sesuai untuk yang tiada simpanan tunai besar.
✅ Boleh miliki rumah lebih awal – Tak perlu menunggu tahun untuk kumpul wang deposit.
✅ Pembayaran fleksibel – Sesetengah skim seperti LPPSA menawarkan tempoh bayaran balik hingga 35 tahun.

Kekurangan:
❌ Kadar faedah lebih tinggi – Pinjaman 100% biasanya ada premium rate berbanding pinjaman biasa.
❌ Jumlah hutang lebih besar – Anda akan berhutang penuh nilai rumah + faedah, meningkatkan beban kewangan jangka panjang.
❌ Syarat lebih ketat – Jika CTOS/CCRIS kurang baik, hampir mustahil untuk diluluskan.

Perbandingan Kos Jangka Panjang:

Bila ia berbaloi?

• Jika anda yakin pendapatan akan naik dalam masa terdekat.
• Jika nilai hartanah di kawasan anda dijangka meningkat dengan cepat.

Bila ia merugikan?

• Jika anda tidak stabil dari segi kewangan (risiko gagal bayar).
• Jika kadar faedah pasaran sedang tinggi.

6. Tip Mengekalkan Kelayakan Kredit Semasa Proses Permohonan

Ramai pemohon terkejut apabila pinjaman mereka ditolak walaupun pada awalnya nampak layak. Ini kerana proses penilaian bank sangat sensitif. Berikut cara pastikan profil kredit anda tetap baik sehingga pinjaman diluluskan:

1. Elakkan Ambil Pinjaman Baru

• Jangan buat pinjaman kereta/personal loan semasa memohon pembiayaan rumah.
• Bank akan lihat kenaikan komitmen sebagai risiko.

2. Bayar Bil Tepat Pada Masanya

• Jangan lewat bayar kad kredit, bil elektrik, atau ansuran lain.
• Tunggakan walaupun RM50 boleh jejas skor CCRIS.

3. Kurangkan Penggunaan Kad Kredit

• Idealnya, guna kurang dari 30% daripada limit kad kredit.
• Contoh: Jika limit RM10,000, jangan berbelanja lebih dari RM3,000 sebulan.

4. Jangan Tutup Akaun Kredit Lama

• Sejarah kredit panjang membantu meningkatkan skor.
• Tutup akaun lama boleh menurunkan skor secara mendadak.

5. Semak CCRIS/CTOS Secara Berkala

• Pesan laporan percuma dari Bank Negara atau CTOS.
• Jika ada kesilapan (contoh: hutang yang sudah dilangsaikan tapi masih direkod), buat pembetulan segera.

6. Stabilkan Pendapatan

• Jika bekerja freelance, pastikan ada invois & penyata bank yang konsisten.
• Elakkan bertukar kerja semasa memohon pinjaman.

7. Elakkan Jadi Penjamin

• Jika anda penjamin untuk pinjaman orang lain, ia akan ditambah dalam DSR anda.

Apa Berlaku Jika Skor Kredit Turun Semasa Proses?

• Bank mungkin menarik balik kelulusan awal atau mengubah terma pinjaman.

7. Kesilapan Lazim Pemohon & Cara Mengelaknya

Setiap tahun, ribuan permohonan pembiayaan rumah ditolak kerana kesilapan yang boleh dielak. Jangan jadi salah seorang daripada mereka!

1. Memohon Terlalu Banyak Bank Sekali Gus

• Setiap semakan kredit oleh bank akan rekod dalam CCRIS.
• Terlalu banyak semakan dalam masa singkat kelihatan seperti desperasi, dan bank mungkin anggap anda berisiko.

2. Tidak Memahami Terma Pinjaman

• Kadar faedah tetap vs float – Mana lebih baik?
• Penalti bayaran awal – Adakah anda merancang untuk settle awal?

3. Menganggarkan Kos Pembinaan Terlalu Rendah

• Jika bank rasa kos sebenar lebih tinggi daripada anggaran, mereka mungkin kurangkan jumlah pinjaman.
• Sentiasa dapatkan quotation daripada 2-3 kontraktor untuk anggaran realistik.

4. Tidak Menyemak Status Tanah

• Tanah milik penuh vs pajakan – Ada bank yang hanya biayai tanah milik penuh.
• Pastikan tiada caveat atau tuntutan undang-undang ke atas tanah.

5. Guna Dokumen Tidak Konsisten

• Nama di IC vs slip gaji vs geran tanah mesti sama.
• Jika pernah tukar nama (contoh: selepas berkahwin), pastikan semua dokumen dikemaskini.

6. Terlalu Bergantung Pada 1 Sumber Pembiayaan

• Jika bank tolak, jangan putus asa.
• Cuba institusi lain seperti koperasi atau pembiayaan kerajaan.

7. Tidak Mempunyai Pelan Kontingensi

• Apa yang berlaku jika pinjaman ditolak?
• Ada alternatif seperti cari co-borrower atau kumpul wang deposit dahulu.

8. Alternatif Jika Permohonan Anda Ditolak

Jangan panik jika permohonan pembiayaan 100% anda tidak diluluskan. Masih ada beberapa jalan penyelesaian yang boleh dipertimbangkan.

1. Mohon Pembiayaan Separuh (70-90%)

• Kurangkan jumlah pinjaman, tambah sendiri deposit 10-30%.
• Lebih mudah diluluskan dan kadar faedah mungkin lebih rendah.

2. Gunakan Co-Borrower

• Tambah pasangan atau ahli keluarga sebagai peminjam bersama.
• Gabungkan pendapatan untuk tingkatkan kelayakan.

3. Pinjaman Kerajaan (PR1MA, MyHome, Skim Perumahan Negeri)

• PR1MA – Untuk golongan M40 dengan harga rumah disubsidi.
• MyHome – Bantuan wang pendahuluan sehingga RM30,000.

4. Pembiayaan Koperasi

• Koperasi seperti Koperasi Polis kadang-kadang tawarkan kadar lebih baik.
• Syarat mungkin lebih fleksibel untuk ahli.

5. Pinjaman Peer-to-Peer (P2P)

• Platform seperti Funding Societies boleh jadi alternatif, tapi kadar faedah lebih tinggi.
• Risiko lebih besar, jadi hanya pilih jika benar-benar perlu.

6. Menjual Aset Lain untuk Kumpul Wang Tunai

• Jika ada saham, emas, atau tanah lain, mungkin boleh dijadikan sumber dana.

7. Menunda Pembinaan & Meningkatkan Skor Kredit

• Perbaiki CCRIS/CTOS dalam 6-12 bulan, kemudian memohon semula.

8. Sewa Dahulu, Beli Kemudian

• Jika semua gagal, sewa rumah sementara sambil kumpul dana untuk deposit.

FAQ (Soalan Lazim)

Q1: Bolehkah saya dapat pembiayaan 100% jika saya bekerja freelance?
✅ Mungkin, tetapi lebih sukar. Anda perlu tunjukkan penyata bank 6-12 bulan dan pengisian cukai konsisten.

Q2: Berapa lama proses kelulusan pembiayaan 100%?
⏳ Biasanya 2-6 minggu, bergantung pada kelengkapan dokumen dan bebankan kerja bank.

Q3: Adakah pembiayaan 100% ada penalti jika saya selesaikan awal?
⚠️ Ya, kebanyakan bank ada charge 2-3% daripada baki pinjaman. Baca terma dengan teliti.

Q4: Mana lebih baik – pembiayaan konvensional atau islamik?
📌 Bergantung pada keperluan anda. Pembiayaan islamik tiada faedah, tetapi ada margin keuntungan tetap.

Kesimpulan

Pembiayaan 100% untuk bina rumah bukanlah mitos, tetapi ia memerlukan persediaan rapi. Dari memastikan skor kredit baik sehingga memilih institusi yang tepat, setiap langkah perlu dirancang dengan teliti.

Jika permohonan anda ditolak, jangan putus asa. Masih ada alternatif seperti skim kerajaan, co-borrower, atau pembiayaan separa. Yang penting, jangan terburu-buru sehingga terjebak dengan pinjaman yang membebankan.

Rumah idaman boleh jadi milik anda – asalkan bijak merancang!