1. Apakah keizinan yang perlu saya dapatkan sebelum membina rumah di atas tanah saya sendiri?
2. Adakah saya perlu memohon kelulusan pelan bangunan daripada pihak berkuasa tempatan (PBT) sebelum membina rumah?
3. Bolehkah saya mula kerja pembinaan rumah sebelum mendapat kelulusan pelan daripada PBT?
4. Berapa lama proses untuk mendapatkan kelulusan pelan bangunan rumah daripada PBT?
5. Apakah dokumen yang perlu disertakan bersama permohonan kelulusan pelan bangunan kepada PBT?
6. Adakah terdapat sebarang had keluasan lantai minimum atau maksimum untuk rumah di atas tanah sendiri?
7. Bolehkah saya membina rumah dua tingkat di atas tanah saya tanpa kelulusan khas?
8. Adakah saya dikehendaki mengambil Jurutera Profesional bertauliah untuk menyediakan pelan bangunan rumah saya?
9. Berapakah kos untuk mendapatkan kelulusan pelan bangunan rumah daripada PBT?
10. Selepas mendapat kelulusan pelan, adakah terdapat tempoh sah laku kelulusan tersebut sebelum saya perlu membuat pembaharuan?



Apakah keizinan yang perlu saya dapatkan sebelum membina rumah di atas tanah saya sendiri?

Sebelum memulakan sebarang kerja pembinaan rumah di atas tanah sendiri, terdapat beberapa keizinan dan kelulusan penting yang perlu diperolehi terlebih dahulu:

1. Kelulusan Pelan Bangunan daripada pihak berkuasa tempatan (PBT). Ini adalah keperluan wajib di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133). Tanpa kelulusan pelan, pembinaan rumah dianggap haram.
2. Kebenaran Merancang daripada pihak berkuasa perancang tempatan jika tanah terletak di kawasan yang memerlukan kebenaran merancang seperti di kawasan pinggir bandar. Ini bagi memastikan pembinaan selaras dengan rancangan pihak berkuasa.
3. Lesen Pembinaan daripada PBT. Lesen ini perlu diperbaharui setiap tahun. Kontraktor yang melaksanakan kerja pembinaan juga perlu memiliki lesen kontraktor yang sah.
4. Kelulusan Rekabentuk Struktur oleh Jurutera Profesional jika pembinaan melibatkan struktur konkrit bertetulang. Ini bagi memastikan struktur selamat dan menepati spesifikasi rekabentuk.
5. Kelulusan Pelan Saliran oleh Jabatan Perparitan dan Saliran (JPS) jika melibatkan pembinaan parit atau saliran air sisa dan hujan.
6. Kelulusan Tenaga daripada pembekal elektrik seperti TNB untuk sambungan bekalan elektrik ke rumah.
7. Kelulusan Bekalan Air daripada pembekal air seperti SYABAS untuk sambungan paip bekalan air.

Pastikan semua keizinan dan kelulusan diperolehi sebelum kerja pembinaan dimulakan bagi mengelak sebarang kesulitan dan saman pihak berkuasa.

Adakah saya perlu memohon kelulusan pelan bangunan daripada pihak berkuasa tempatan (PBT) sebelum membina rumah?

Ya, kelulusan pelan bangunan daripada PBT adalah wajib diperolehi sebelum membina rumah baru di atas tanah sendiri. Ini diwartakan di bawah Akta 133 iaitu Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974.Tanpa kelulusan pelan daripada PBT, pembinaan rumah dianggap haram dan boleh dikenakan tindakan penguatkuasaan seperti:

• Saman dan denda
• Arahan berhenti kerja pembinaan
• Arahan merobohkan struktur bangunan
• Tindakan mahkamah

Oleh itu, pastikan pelan bangunan rumah disediakan mengikut spesifikasi PBT dan kemukakan permohonan kelulusan pelan. Proses kelulusan pelan mengambil masa sekitar 1 hingga 3 bulan bergantung kepada PBT.Antara dokumen sokongan yang perlu disertakan:

• Salinan geran tanah
• Pelan lokasi dan tapak sedia ada
• Pelan lantai, bumbung, tampak hadapan dan belakang
• Pelan keratan rentas bangunan
• Butiran spesifikasi bahan binaan

Selepas kelulusan pelan diperolehi, barulah kerja pembinaan rumah boleh dimulakan mengikut pelan yang diluluskan. Kelulusan pelan adalah sah selama tempoh yang ditetapkan oleh PBT.Membina rumah tanpa kelulusan pelan boleh menyebabkan rumah tidak selamat diduduki dan menghadapi

Bolehkah saya mula kerja pembinaan rumah sebelum mendapat kelulusan pelan daripada PBT?

Tidak boleh. Adalah menjadi kesalahan di sisi undang-undang jika memulakan sebarang kerja pembinaan rumah sebelum mendapatkan kelulusan pelan bangunan daripada PBT.Ini jelas dinyatakan di bawah Seksyen 70(6) Akta 133 iaitu Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974:

“Tiada seorang pun boleh memulakan atau menjalankan apa-apa kerja mengubahsuai atau membina semula mana-mana bangunan sehingga suatu pelan yang ditunjukkan kerja-kerja yang dicadangkan itu diluluskan oleh pihak berkuasa tempatan.”

Oleh itu, langkah bijak adalah:

1. Dapatkan pelan bangunan rumah disediakan oleh Jurutera Profesional bertauliah.
2. Kemudian, kemukakan permohonan dan pelan berkenaan kepada PBT untuk kelulusan.
3. Tunggu sehingga kelulusan pelan diperolehi sebelum memulakan kerja pembinaan.
4. Apabila kelulusan pelan telah diperolehi, barulah boleh mula kerja pembinaan mengikut pelan yang diluluskan dan syarat-syarat yang ditetapkan oleh PBT.
5. Pasang kenyataan bertulis kelulusan pelan di tapak binaan sepanjang tempoh pembinaan.

Mula kerja pembinaan tanpa kelulusan pelan boleh menyebabkan tindakan penguatkuasaan diambil seperti saman, denda, arahan berhenti kerja, malah arahan merobohkan struktur bangunan.Jadi, pastikan ikut prosedur yang betul bagi mengelak sebarang masalah dengan pihak berkuasa.

Berapa lama proses untuk mendapatkan kelulusan pelan bangunan rumah daripada PBT?

Tempoh pemprosesan permohonan kelulusan pelan bangunan rumah oleh PBT bergantung kepada beberapa faktor:

• Jenis dan saiz bangunan rumah
• Lokasi tapak cadangan pembinaan sama ada di kawasan bandar, pinggir bandar atau luar bandar
• Kesesuaian pelan dengan syarat-syarat yang ditetapkan oleh PBT
• Kelengkapan dokumen sokongan yang dikemukakan

Secara amnya, tempoh pemprosesan dan kelulusan pelan rumah oleh PBT adalah:

• Rumah Banglo – 2 hingga 4 minggu
• Rumah Teres/Berkembar – 2 hingga 3 minggu
• Rumah Kos Rendah – 1 hingga 2 minggu

Walau bagaimanapun, terdapat beberapa faktor yang boleh memanjangkan tempoh pemprosesan:

• Permohonan tidak lengkap dan perlu maklumat tambahan
• Pelan perlu dipinda kerana tidak mematuhi syarat-syarat PBT
• Kesesakan permohonan pelan yang perlu diproses
• Kekurangan kakitangan PBT untuk memproses permohonan

Oleh itu, pastikan permohonan pelan disertakan semua dokumen sokongan yang lengkap. Berikan maklum balas segera jika diminta penjelasan atau pindaan pelan.Anda juga boleh menghubungi PBT dari semasa ke semasa untuk mengetahui status permohonan. Kebiasaannya PBT akan memberi keputusan sama ada Lulus, Perlu Pindaan atau Ditolak dalam tempoh 1 hingga 3 bulan.

Apakah dokumen yang perlu disertakan bersama permohonan kelulusan pelan bangunan kepada PBT?

Berikut adalah senarai dokumen sokongan penuh yang perlu disertakan semasa mengemukakan permohonan kelulusan pelan bangunan rumah kepada PBT:

• Borang permohonan yang lengkap diisi
• Salinan geran atau hakmilik tanah
• Pelan lokasi dan tapak sedia ada skala 1:1000
• Pelan lantai setiap tingkat skala 1:100
• Pelan keratan rentas bangunan skala 1:100
• Pelan tampak hadapan dan belakang skala 1:100
• Pelan bumbung skala 1:100
• Butiran spesifikasi bahan binaan
• Pelan saluran air hujan dan sisa rumah
• Pelan susun atur tempat letak kereta jika berkenaan
• Surat kebenaran tuan tanah jika pemohon bukan tuan tanah
• Fi proses yang ditetapkan PBT

Pastikan semua pelan disediakan oleh Jurutera Profesional bertauliah. Ini bagi memastikan reka bentuk struktur bangunan selamat dan mematuhi standard.Salinan dokumen asal perlu dikemukakan. PBT juga boleh meminta dokumen sokongan tambahan seperti laporan tanah, pelan landskap, pelan jalan masuk dan lain-lain.

Adakah terdapat sebarang had keluasan lantai minimum atau maksimum untuk rumah di atas tanah sendiri?

Keluasan lantai minimum dan maksimum untuk rumah atas tanah sendiri adalah tertakluk kepada syarat-syarat yang ditetapkan oleh pihak berkuasa tempatan (PBT) di kawasan berkenaan.Ini kerana setiap PBT mempunyai dasar perancangan dan syarat-syarat pembinaan yang tersendiri.Secara umumnya, had keluasan lantai yang ditetapkan adalah:

• Rumah Banglo
  • Keluasan minimum: 2000 kaki persegi
  • Tiada had maksimum tetapi bergantung keluasan tanah
• Rumah Teres/Berkembar
  • Keluasan minimum: 1300 kaki persegi
  • Keluasan maksimum: 2500 kaki persegi
• Rumah Kos Rendah
  • Keluasan minimum: 600 kaki persegi
  • Keluasan maksimum: 1300 kaki persegi

Walau bagaimanapun, syarat khusus pembinaan di kawasan tertentu masih terpakai seperti:

• Kawasan tanah rizab Melayu
• Kawasan taman perumahan tertentu
• Kawasan peninggalan sejarah dan warisan
• Kawasan pembangunan khas

Oleh itu, semak dengan PBT mengenai syarat khusus keluasan minimum dan maksimum pembinaan rumah sebelum mengemukakan pelan bangunan untuk kelulusan. Pastikan reka bentuk mematuhi had keluasan yang ditetapkan.

Bolehkah saya membina rumah dua tingkat di atas tanah saya tanpa kelulusan khas?

Kebiasaannya, kelulusan khas perlu diperolehi daripada pihak berkuasa tempatan (PBT) sebelum membina rumah dua tingkat di atas tanah sendiri.Ini kerana pembinaan rumah dua tingkat tertakluk kepada syarat-syarat zon penggunaan tanah serta dasar perancangan setempat yang ditetapkan oleh PBT.Antara syarat dan kelulusan khas yang mungkin diperlukan:

• Kelulusan kebenaran merancang daripada PBT
• Kelulusan pelan bangunan dua tingkat
• Kelulusan rekabentuk struktur oleh Jurutera Bertauliah
• Syarat jarak dan sempadan minimum tanah dan bangunan
• Syarat ketinggian maksimum bangunan
• Penilaian impak lalu lintas dan tempat letak kenderaan
• Syarat kemudahan orang kurang upaya (OKU)
• Pelan pengurusan sisa pepejal dan pembetungan

Tanpa kelulusan khas, pembinaan rumah dua tingkat dianggap menyalahi undang-undang dan boleh dikenakan tindakan oleh PBT.Oleh itu, runding terlebih dahulu dengan PBT sebelum bina rumah dua tingkat. Pastikan reka bentuk mematuhi semua syarat setempat supaya kelulusan pelan dapat diperolehi dengan lancar.

Adakah saya dikehendaki mengambil Jurutera Profesional bertauliah untuk menyediakan pelan bangunan rumah saya?

Ya, mengambil khidmat Jurutera Profesional bertauliah adalah wajib bagi menyediakan pelan bangunan rumah di Malaysia.Ini dinyatakan dengan jelas di bawah Akta Lembaga Jurutera 1967 (Akta 138) di mana:

“Jurutera bertauliah hendaklah diambil bagi menyediakan pelan bangunan yang melibatkan reka bentuk struktur.”

Ini termasuk:

• Pelan asas (lantai, bumbung, tampak, keratan rentas)
• Pelan struktur konkrit
• Pelan rasuk dan jasad binaan
• Pelan saliran dan pembetungan
• Laporan dan pengiraan reka bentuk

Tujuannya adalah untuk memastikan reka bentuk struktur bangunan mematuhi standard dan garis panduan yang ditetapkan bagi menjamin keselamatan.Sekiranya pelan bangunan disediakan oleh individu tidak bertauliah, ianya tidak akan diluluskan oleh PBT dan Jurutera Profesional.Oleh itu, amatlah digalakkan supaya penyediaan pelan bangunan rumah diuruskan oleh Jurutera Bertauliah yang berdaftar dengan Lembaga Jurutera Malaysia (BEM).

Berapakah kos untuk mendapatkan kelulusan pelan bangunan rumah daripada PBT?

Kos mendapatkan kelulusan pelan bangunan rumah daripada PBT bergantung kepada beberapa faktor:

• Jenis dan saiz bangunan rumah
• Lokasi tapak cadangan pembinaan
• Keluasan lantai rumah
• Nilai tanggungan cukai taksiran rumah

Secara umumnya, anggaran kos permohonan dan kelulusan pelan rumah adalah:

• Fi proses permohonan – RM50 hingga RM500 bergantung PBT
• Fi pelan – RM5 hingga RM10 per kaki persegi keluasan lantai
• Fi pelan saluran – RM100 hingga RM300
• Fi Lesen Pembinaan – RM100 hingga RM500 setahun