“Pinjaman End Financing: 7 Rahsia Yang Bank Tak Akan Beritahu Anda!” | RumahHQ

1. Apa Itu Pinjaman End Financing?

Pinjaman End Financing adalah satu bentuk pembiayaan perumahan yang diberikan kepada pembeli rumah setelah mereka memilih hartanah dan menyelesaikan bayaran deposit. Berbeza dengan pinjaman biasa, end financing khusus untuk pembelian rumah daripada pemaju atau penjual yang telah ditetapkan.

Mengapa ia penting?

• Ia membantu pembeli yang tidak mampu membayar penuh harga rumah secara tunai.
• Kadar faedah biasanya lebih rendah berbanding pinjaman peribadi.
• Tempoh bayaran balik lebih panjang, mencecah sehingga 35 tahun.

Bagaimana ia berfungsi?

1. Pembeli memilih rumah dan bayar deposit (biasanya 10%).
2. Pemaju menguruskan proses jualan dan dokumen.
3. Bank atau institusi kewangan menilai kelayakan pemohon.
4. Jika diluluskan, bank akan membiayai baki harga rumah.

Contoh Situasi:

Siapa yang perlukan end financing?

• Pembeli rumah pertama yang tiada tunai mencukupi.
• Pemilik rumah subsale yang perlu membiayai baki harga.
• Investor hartanah yang ingin mengembangkan portfolio.

Apa yang bank lihat sebelum luluskan?

• Sejarah kredit (CTOS, CCRIS).
• Nisbah hutang pendapatan (DSR).
• Stability pekerjaan (minimum 6 bulan bekerja).

2. Perbezaan Antara Pinjaman End Financing dan Pinjaman Konvensional

Ramai yang keliru antara end financing dan pinjaman biasa. Mari kita bandingkan:

1. Tujuan Pinjaman

• End Financing: Khusus untuk hartanah (rumah, kondominium).
• Konvensional: Boleh digunakan untuk pelbagai tujuan (kereta, perniagaan, dll).

2. Proses Permohonan

• End Financing: Lebih cepat kerana pemaju sudah ada perjanjian dengan bank.
• Konvensional: Proses lebih lama kerana penilaian individu.

3. Kadar Faedah

• End Financing: Biasanya lebih rendah (contoh: BLR – 1.8%).
• Konvensional: Kadar lebih tinggi bergantung pada profil risiko.

4. Tempoh Bayaran Balik

Jenis Pinjaman	Tempoh Maksimum
End Financing	35 tahun
Konvensional	10-25 tahun

5. Kelayakan

• End Financing: Bergantung pada projek pemaju dan kelayakan bank.
• Konvensional: Bergantung sepenuhnya pada profil kewangan peminjam.

6. Fleksibiliti

• End Financing: Kurang fleksibel (terikat dengan pemaju).
• Konvensional: Lebih fleksibel (boleh guna untuk apa saja).

7. Dokumen Diperlukan

• End Financing:
  • Surat tawaran pemaju.
  • Salinan geran (jika subsale).
• Konvensional:

8. Risiko Penolakan

• End Financing: Risiko lebih rendah jika pemaju dikredit baik.
• Konvensional: Risiko lebih tinggi bergantung pada pemohon.

3. Syarat-Syarat Kelayakan untuk Pinjaman End Financing

Mahu lulus pinjaman end financing? Anda perlu memenuhi syarat kelayakan asas yang ditetapkan oleh bank. Berikut adalah kriteria penting yang perlu anda penuhi:

1. Umur Pemohon

• Minimum 21 tahun (ketika permohonan).
• Maksimum 65 tahun (ketika tamat pinjaman).
• Beberapa bank menerima penjamin jika pemohon sudah melebihi had umur.

2. Pendapatan Minimum

• Bergantung pada harga rumah & lokasi.
• Contoh:
  • Rumah bawah RM300,000: Minimum gaji RM2,500.
  • Rumah RM500,000 ke atas: Minimum gaji RM5,000.
• Jika gaji tak cukup, boleh gabung dengan pasangan atau penjamin.

3. Nisbah Hutang Pendapatan (DSR)

• DSR ideal: 50-60% (bank lebih suka peminjam yang tidak terlalu berhutang).
• Contoh kiraan:
  • Gaji bulanan: RM6,000
  • Hutang sedia ada: RM2,000 (kad kredit, kereta, dll)
  • Ansuran rumah: RM1,500
  • DSR = (RM2,000 + RM1,500) / RM6,000 = 58% (masih diluluskan).

4. Rekod Kredit (CCRIS & CTOS)

• CCRIS: Pastikan tiada bayaran lewat dalam 6 bulan terakhir.
• CTOS: Skor 650 ke atas lebih mudah diluluskan.
• Jika pernah bankrupt atau ada saman, peluang lulus sangat tipis.

5. Jenis Pekerjaan & Tempoh Bekerja

• Kerja tetap: Minimum 6 bulan dalam pekerjaan sekarang.
• Kerja sendiri (Self-employed): Perlu 2 tahun penyata kewangan.
• Pekerja kontrak: Lebih sukar, kecuali ada kontrak jangka panjang.

6. Dokumen yang Diperlukan

Pekerja Tetap	Pekerja Sendiri
– Slip gaji (3 bulan)	– Penyata bank (6 bulan)
– Penyata EPF	– Laporan cukai (2 tahun)
– Surat pengesahan kerja	– Lesen perniagaan
– Penyata kad kredit (jika ada)	– Invois & resit perniagaan

7. Status Hartanah

• Rumah baru (pemaju): Pastikan projek disokong bank.
• Subsale: Perlu ada geran individu (jika strata, pastikan sudah ada MC).

8. Deposit & Bayaran Pendahuluan

• Minimum 10% dari harga rumah.
• Jika nilai pinjaman lebih rendah daripada harga beli, anda perlu tambah bayaran sendiri.

📌 Nota Penting:

• Setiap bank ada syarat berbeza, jadi semak sebelum apply.
• Jika gaji tak cukup, cuba tambah penjamin (suami/isteri, ibu bapa).

4. Kelebihan dan Kekurangan Pinjaman End Financing

Sebelum apply, fahami kebaikan & keburukan pinjaman end financing supaya anda tak menyesal di kemudian hari.

✅ Kelebihan Pinjaman End Financing

1. Kadar Faedah Lebih Rendah

• Berbanding pinjaman peribadi, kadar end financing lebih rendah (3-4% setahun).
• Sesetengah bank tawarkan kadar tetap untuk 3-5 tahun pertama.

2. Tempoh Bayaran Lebih Panjang

• Boleh hingga 35 tahun, menjadikan ansuran bulanan lebih kecil.
• Contoh:
  • Pinjaman RM300,000, 30 tahun = Ansuran RM1,300-1,500 sebulan.

3. Proses Lebih Cepat (Jika Beli dari Pemaju)

• Pemaju biasanya sudah ada kerjasama dengan bank, jadi kelulusan lebih mudah.

4. Tidak Perlu Cagaran Tambahan

• Rumah itu sendiri jadi cagaran, tak perlu cari aset lain sebagai jaminan.

5. Fleksibiliti Bayaran Awal

• Sesetengah bank benarkan bayar lebih awal tanpa penalti, membantu kurangkan jumlah faedah.

6. Perlindungan Insurans (MRTA/MLTA)

• Boleh sertakan insurans untuk lindungi risiko kematian atau hilang upaya.

7. Potongan Cukai (Jika Rumah Pertama)

• Faedah pinjaman perumahan boleh ditolak dalam cukai (hingga RM20,000 setahun).

8. Pembiayaan Sehingga 90-100%

• Jika profil kredit baik, bank boleh biayai sehingga 100% harga rumah.

❌ Kekurangan Pinjaman End Financing

1. Terikat dengan Pemaju

• Jika beli rumah baru, hanya bank tertentu yang boleh digunakan.

2. Risiko Penilaian Rendah

• Jika bank nilai rumah lebih rendah, anda perlu tambah duit sendiri.

3. Kos Tambahan (Duti Setem, Guaman, dll)

• Selain bayaran ansuran, ada kos tersembunyi seperti:
  • Duti setem: 0.5-1% dari nilai pinjaman.
  • Yuran guaman: RM2,000-5,000.
  • Insurans MRTA: RM5,000-20,000 (bergantung umur & tempoh pinjaman).

4. Sukar Dijual Sebelum Habis Bayar

• Jika nak jual rumah sebelum 5-10 tahun, mungkin perlu bayar penalti bank.

5. Risiko Projek Terbengkalai (Jika Beli Rumah Baru)

• Jika pemaju gagal siapkan projek, anda masih perlu terus bayar pinjaman.

6. Syarat Ketat untuk Pekerja Tidak Tetap

• Freelancer, gig workers lebih sukar dapat kelulusan.

7. Beban Hutang Jangka Panjang

• Komitmen 20-30 tahun boleh jadi tekanan jika pendapatan tak stabil.

8. Kadar Faedah Boleh Berubah

• Jika pilih kadar berubah (floating rate), ansuran boleh naik jika BLR meningkat.

📌 Perbandingan Ringkas:

Aspek	Kelebihan	Kekurangan
Kadar Faedah	Lebih rendah daripada pinjaman peribadi	Boleh naik jika kadar asas bank naik
Tempoh Bayaran	Fleksibel (hingga 35 tahun)	Komitmen jangka panjang
Proses	Cepat jika beli dari pemaju	Terhad kepada bank tertentu
Kos	Potongan cukai tersedia	Ada kos tersembunyi (duti setem, guaman)

💡 Tips:

• Pilih kadar tetap jika takut kadar faedah naik.
• Bandingkan beberapa bank sebelum buat keputusan.
• Simpan wang lebih untuk kos tersembunyi.

5. Proses Permohonan Pinjaman End Financing (Langkah Demi Langkah)

Mendapatkan pinjaman end financing tidaklah serumit yang disangka, tetapi ia memerlukan persediaan rapi. Berikut adalah langkah-langkah terperinci:

1. Pilih Hartanah & Sahkan Kelayakan

• Pastikan projek tersebut disokong oleh bank (biasanya pemaju akan senaraikan bank rakan mereka).
• Semak harga, lokasi, dan status geran.

2. Bayar Deposit (Biasanya 10%)

• Deposit diperlukan untuk mengikat perjanjian dengan pemaju.
• Jika beli subsale, deposit dibayar kepada peguam atau ejen hartanah.

3. Kumpulkan Dokumen

• Salinan IC & slip gaji (3 bulan terkini).
• Penyata bank & EPF (untuk bukti simpanan).
• Surat tawaran pemaju (jika beli rumah baru).

4. Mohon Pinjaman di Bank

• Pilih bank yang menawarkan kadar terbaik.
• Isi borang permohonan dan serahkan dokumen.

5. Penilaian Hartanah oleh Bank

• Bank akan hantar penilai untuk semak nilai rumah.
• Jika nilai rumah lebih rendah daripada harga beli, pemohon perlu tambah bayaran sendiri.

6. Kelulusan & Tawaran Pinjaman

• Jika diluluskan, bank akan keluarkan Surat Kelulusan Prinsip (Letter of Offer).
• Pemohon perlu baca terma dengan teliti (kadar faedah, tempoh bayaran balik, dll).

7. Tandatangani Dokumen Pinjaman

• Proses ini dilakukan di pejabat bank atau peguam.
• Pastikan fahami semua klausa sebelum menandatangani.

8. Pembiayaan Dikeluarkan

• Bank akan bayar terus kepada pemaju atau penjual.
• Pemohon mula bayar ansuran bulanan selepas dapat kunci rumah.

📌 Nota Penting:

• Proses biasanya mengambil 1-3 bulan.
• Jika ditolak, cuba apply di bank lain atau baiki profil kredit.

6. Bank Terbaik untuk Pinjaman End Financing di Malaysia

Tidak semua bank menawarkan kadar dan syarat yang sama. Berikut adalah bank terbaik untuk end financing di Malaysia:

1. Maybank

• Kadar faedah kompetitif (dari 3.1% setahun).
• Tempoh panjang (hingga 35 tahun).
• Proses cepat jika dokumen lengkap.

2. CIMB Bank

• Kadar rendah untuk pembeli pertama.
• Fleksibiliti bayaran awal (tiada penalti).

3. Public Bank

• Syarat mudah untuk profesional & penjawat awam.
• Kadar tetap untuk 5 tahun pertama.

4. RHB Bank

• Kadar fleksibel (BLR – 2.2%).
• Kemudahan overloan (hingga 110% nilai rumah).

5. Bank Islam & Muamalat

• Pilihan pembiayaan Islamik (tanpa riba).
• Sistem bayaran mengikut prinsip syariah.

Perbandingan Kadar Faedah:

📌 Tips Pilih Bank:

• Bandingkan kadar & yuran (proses, insurans, dll).
• Tanya tentang penalti bayaran awal.
• Semak kepuasan pelanggan di forum hartanah.

7. Tips untuk Dapatkan Kelulusan Pinjaman End Financing

Nak pastikan pinjaman diluluskan? Ikuti strategi ini:

1. Baiki Skor Kredit (CCRIS/CTOS)

• Elak lewat bayar hutang kad kredit.
• Kurangkan hutang sedia ada (DSR bawah 60%).

2. Stabilkan Pendapatan

• Jika kerja sendiri, pastikan 2 tahun penyata kewangan.
• Jika kerja kilang, pastikan kontrak tetap.

3. Tambah Down Payment

• Jika boleh bayar lebih daripada 10%, bank lebih yakin.

4. Pilih Rumah Bernilai Realistik

• Jangan beli rumah mahal daripada kemampuan.
• Semak nilai pasaran dengan ejen hartanah.

5. Gunakan Co-Borrower

• Jika gaji rendah, tambah penjamin (suami/isteri, ahli keluarga).

6. Elak Apply Banyak Bank Sekali Gus

• Setiap semakan kredit akan rekod dalam CCRIS.
• Lebih baik bandingkan 2-3 bank sahaja.

7. Sediakan Dokumen Lengkap

• Slip gaji, EPF, surat cukai (jika ada).
• Geran tanah (jika beli subsale).

8. Bincang dengan Broker Pinjaman

• Mereka boleh bantu pilih bank terbaik.
• Kadang-kadang ada promosi eksklusif.

📌 Jika Ditolak:

• Tanya bank sebab penolakan.
• Baiki masalah & apply semula selepas 6 bulan.

8. Kesilapan Lazim Pemohon Pinjaman End Financing & Cara Elak

Ramai pemohon terlepas pandang perkara penting, menyebabkan pinjaman ditolak. Jangan buat kesilapan ini:

1. Tidak Semak CCRIS/CTOS Sebelum Apply

• Apa berlaku? Bank tolak terus jika ada rekod buruk.
• Cara elak: Muat turun MyCTOS atau eCCRIS sebelum apply.

2. Anggap Semua Bank Sama

• Apa berlaku? Dapat kadar tinggi & syarat ketat.
• Cara elak: Bandingkan sekurang-kurangnya 3 bank.

3. Beli Rumah Tanpa Survey Nilai Pasaran

• Apa berlaku? Bank nilai rumah lebih rendah, perlu tambah duit sendiri.
• Cara elak: Bincang dengan ejen hartanah berpengalaman.

4. Tidak Ambil Kira Kos Tambahan

• Apa berlaku? Terkejut dengan yuran guaman, duti setem, insurans.
• Cara elak: Kira jumlah kos sebelum beli.

5. Guna Semua Simpanan untuk Bayar Deposit

• Apa berlaku? Tiada wang untuk kos pindah & renovasi.
• Cara elak: Simpan sekurang-kurangnya 20% dari harga rumah.

6. Tandatangani Surat Tawaran Tanpa Baca

• Apa berlaku? Terikat dengan kadar tinggi atau penalti tersembunyi.
• Cara elak: Bawa peguam atau penasihat kewangan.

7. Apply Pinjaman Ketika Hutang Tinggi

• Apa berlaku? DSR melebihi 60%, terus ditolak.
• Cara elak: Bayar kad kredit & loan kereta dahulu.

8. Tidak Simpan Dokumen dengan Teratur

• Apa berlaku? Proses lambat kerana dokumen hilang.
• Cara elak: Scan & simpan dalam folder digital.

📌 Ingat:

• Pinjaman perumahan adalah komitmen 20-30 tahun.
• Lebih baik bersedia awal daripada menyesal kemudian.

💡 FAQ (Soalan Lazim)

1. Bolehkah saya apply end financing jika ada blacklist?

• Jawapan: Bergantung pada sebab blacklist. Jika masalah kecil (lewat bayar kad kredit), masih ada peluang.

2. Berapa lama proses kelulusan end financing?

• Jawapan: Biasanya 1-3 bulan, bergantung pada kelengkapan dokumen.

3. Adakah kadar end financing tetap atau berubah?

• Jawapan: Kebanyakan bank tawarkan kadar berubah (floating rate), tetapi ada juga pilihan fixed rate untuk beberapa tahun pertama.

4. Bolehkah saya tukar bank selepas dapat kelulusan?

• Jawapan: Boleh, tetapi perlu proses refinancing (ada kos tambahan).

5. Apa yang berlaku jika pemaju lambat siapkan rumah?

• Jawapan: Bank hanya bayar mengikut progres pembinaan, jadi anda tidak perlu bayar penuh sehingga rumah siap.

🎯 Kesimpulan

Pinjaman end financing adalah penyelesaian terbaik untuk miliki rumah impian tanpa perlu bayar tunai penuh. Namun, ia memerlukan perancangan teliti—dari memilih bank terbaik, memahami syarat, hingga mengelak kesilapan biasa.

Jika anda mengikuti panduan ini, peluang untuk lulus pinjaman & dapat rumah idaman adalah lebih tinggi!

🚀 Ambil tindakan sekarang:
✔️ Semak CCRIS/CTOS anda.
✔️ Kumpul dokumen dengan lengkap.
✔️ Bandingkan kadar bank sebelum apply.

Rumah impian anda hanya satu pinjaman sahaja lagi! 🏡💖

 

🔍 Outline Artikel:

1. Apa Itu Pinjaman End Financing?
2. Perbezaan Antara Pinjaman End Financing dan Pinjaman Konvensional
3. Syarat-Syarat Kelayakan untuk Pinjaman End Financing
4. Kelebihan dan Kekurangan Pinjaman End Financing
5. Proses Permohonan Pinjaman End Financing (Langkah Demi Langkah)
6. Bank Terbaik untuk Pinjaman End Financing di Malaysia
7. Tips untuk Dapatkan Kelulusan Pinjaman End Financing
8. Kesilapan Lazim Pemohon Pinjaman End Financing & Cara Elak

📌 Key Takeaways:

• Memahami konsep end financing dan kepentingannya dalam pembelian rumah.
• Perbandingan antara end financing dan pinjaman biasa.
• Syarat kelayakan yang perlu dipenuhi untuk meningkatkan peluang kelulusan.
• Bank terbaik yang menawarkan kadar faedah kompetitif.
• Strategi untuk elak ditolak oleh bank.

---

1. Apa Itu Pinjaman End Financing?

Pinjaman End Financing adalah satu bentuk pembiayaan perumahan yang diberikan kepada pembeli rumah setelah mereka memilih hartanah dan menyelesaikan bayaran deposit. Berbeza dengan pinjaman biasa, end financing khusus untuk pembelian rumah daripada pemaju atau penjual yang telah ditetapkan.

Mengapa ia penting?

• Ia membantu pembeli yang tidak mampu membayar penuh harga rumah secara tunai.
• Kadar faedah biasanya lebih rendah berbanding pinjaman peribadi.
• Tempoh bayaran balik lebih panjang, mencecah sehingga 35 tahun.

Bagaimana ia berfungsi?

1. Pembeli memilih rumah dan bayar deposit (biasanya 10%).
2. Pemaju menguruskan proses jualan dan dokumen.
3. Bank atau institusi kewangan menilai kelayakan pemohon.
4. Jika diluluskan, bank akan membiayai baki harga rumah.

Contoh Situasi:
| Harga Rumah | Deposit (10%) | Baki (End Financing) |
|————-|————–|———————-|
| RM500,000 | RM50,000 | RM450,000 |

Siapa yang perlukan end financing?

• Pembeli rumah pertama yang tiada tunai mencukupi.
• Pemilik rumah subsale yang perlu membiayai baki harga.
• Investor hartanah yang ingin mengembangkan portfolio.

Apa yang bank lihat sebelum luluskan?

• Sejarah kredit (CTOS, CCRIS).
• Nisbah hutang pendapatan (DSR).
• Stability pekerjaan (minimum 6 bulan bekerja).

---

2. Perbezaan Antara Pinjaman End Financing dan Pinjaman Konvensional

Ramai yang keliru antara end financing dan pinjaman biasa. Mari kita bandingkan:

1. Tujuan Pinjaman

• End Financing: Khusus untuk hartanah (rumah, kondominium).
• Konvensional: Boleh digunakan untuk pelbagai tujuan (kereta, perniagaan, dll).

2. Proses Permohonan

• End Financing: Lebih cepat kerana pemaju sudah ada perjanjian dengan bank.
• Konvensional: Proses lebih lama kerana penilaian individu.

3. Kadar Faedah

• End Financing: Biasanya lebih rendah (contoh: BLR – 1.8%).
• Konvensional: Kadar lebih tinggi bergantung pada profil risiko.

4. Tempoh Bayaran Balik
| Jenis Pinjaman | Tempoh Maksimum |
|—————-|—————-|
| End Financing | 35 tahun |
| Konvensional | 10-25 tahun |

5. Kelayakan

• End Financing: Bergantung pada projek pemaju dan kelayakan bank.
• Konvensional: Bergantung sepenuhnya pada profil kewangan peminjam.

6. Fleksibiliti

• End Financing: Kurang fleksibel (terikat dengan pemaju).
• Konvensional: Lebih fleksibel (boleh guna untuk apa saja).

7. Dokumen Diperlukan

• End Financing:
  • Surat tawaran pemaju.
  • Salinan geran (jika subsale).
• Konvensional:

8. Risiko Penolakan

• End Financing: Risiko lebih rendah jika pemaju dikredit baik.
• Konvensional: Risiko lebih tinggi bergantung pada pemohon.

---

🚀 Sekarang, mari kita teruskan ke bahagian seterusnya!
Adakah anda ingin saya teruskan dengan Subtitle 5-8? (Sila beritahu saya sebelum saya meneruskan penulisan.)# “Pinjaman End Financing: 7 Rahsia Yang Bank Tak Akan Beritahu Anda!”

🔍 (Sambungan) Outline Artikel:

1. Proses Permohonan Pinjaman End Financing (Langkah Demi Langkah)
2. Bank Terbaik untuk Pinjaman End Financing di Malaysia
3. Tips untuk Dapatkan Kelulusan Pinjaman End Financing
4. Kesilapan Lazim Pemohon Pinjaman End Financing & Cara Elak

---

5. Proses Permohonan Pinjaman End Financing (Langkah Demi Langkah)

Mendapatkan pinjaman end financing tidaklah serumit yang disangka, tetapi ia memerlukan persediaan rapi. Berikut adalah langkah-langkah terperinci:

1. Pilih Hartanah & Sahkan Kelayakan

• Pastikan projek tersebut disokong oleh bank (biasanya pemaju akan senaraikan bank rakan mereka).
• Semak harga, lokasi, dan status geran.

2. Bayar Deposit (Biasanya 10%)

• Deposit diperlukan untuk mengikat perjanjian dengan pemaju.
• Jika beli subsale, deposit dibayar kepada peguam atau ejen hartanah.

3. Kumpulkan Dokumen

• Salinan IC & slip gaji (3 bulan terkini).
• Penyata bank & EPF (untuk bukti simpanan).
• Surat tawaran pemaju (jika beli rumah baru).

4. Mohon Pinjaman di Bank

• Pilih bank yang menawarkan kadar terbaik.
• Isi borang permohonan dan serahkan dokumen.

5. Penilaian Hartanah oleh Bank

• Bank akan hantar penilai untuk semak nilai rumah.
• Jika nilai rumah lebih rendah daripada harga beli, pemohon perlu tambah bayaran sendiri.

6. Kelulusan & Tawaran Pinjaman

• Jika diluluskan, bank akan keluarkan Surat Kelulusan Prinsip (Letter of Offer).
• Pemohon perlu baca terma dengan teliti (kadar faedah, tempoh bayaran balik, dll).

7. Tandatangani Dokumen Pinjaman

• Proses ini dilakukan di pejabat bank atau peguam.
• Pastikan fahami semua klausa sebelum menandatangani.

8. Pembiayaan Dikeluarkan

• Bank akan bayar terus kepada pemaju atau penjual.
• Pemohon mula bayar ansuran bulanan selepas dapat kunci rumah.

📌 Nota Penting:

• Proses biasanya mengambil 1-3 bulan.
• Jika ditolak, cuba apply di bank lain atau baiki profil kredit.

---

6. Bank Terbaik untuk Pinjaman End Financing di Malaysia

Tidak semua bank menawarkan kadar dan syarat yang sama. Berikut adalah bank terbaik untuk end financing di Malaysia:

1. Maybank

• Kadar faedah kompetitif (dari 3.1% setahun).
• Tempoh panjang (hingga 35 tahun).
• Proses cepat jika dokumen lengkap.

2. CIMB Bank

• Kadar rendah untuk pembeli pertama.
• Fleksibiliti bayaran awal (tiada penalti).

3. Public Bank

• Syarat mudah untuk profesional & penjawat awam.
• Kadar tetap untuk 5 tahun pertama.

4. RHB Bank

• Kadar fleksibel (BLR – 2.2%).
• Kemudahan overloan (hingga 110% nilai rumah).

5. Bank Islam & Muamalat

• Pilihan pembiayaan Islamik (tanpa riba).
• Sistem bayaran mengikut prinsip syariah.

Perbandingan Kadar Faedah:
| Bank | Kadar Asas | Kelebihan |
|——|————|———–|
| Maybank | 3.1% | Proses pantas |
| CIMB | 3.0% | Baik untuk pemula |
| Public Bank | 3.2% | Tetap 5 tahun pertama |
| RHB | 3.3% | Boleh overloan |

📌 Tips Pilih Bank:

• Bandingkan kadar & yuran (proses, insurans, dll).
• Tanya tentang penalti bayaran awal.
• Semak kepuasan pelanggan di forum hartanah.

---

7. Tips untuk Dapatkan Kelulusan Pinjaman End Financing

Nak pastikan pinjaman diluluskan? Ikuti strategi ini:

1. Baiki Skor Kredit (CCRIS/CTOS)

• Elak lewat bayar hutang kad kredit.
• Kurangkan hutang sedia ada (DSR bawah 60%).

2. Stabilkan Pendapatan

• Jika kerja sendiri, pastikan 2 tahun penyata kewangan.
• Jika kerja kilang, pastikan kontrak tetap.

3. Tambah Down Payment

• Jika boleh bayar lebih daripada 10%, bank lebih yakin.

4. Pilih Rumah Bernilai Realistik

• Jangan beli rumah mahal daripada kemampuan.
• Semak nilai pasaran dengan ejen hartanah.

5. Gunakan Co-Borrower

• Jika gaji rendah, tambah penjamin (suami/isteri, ahli keluarga).

6. Elak Apply Banyak Bank Sekali Gus

• Setiap semakan kredit akan rekod dalam CCRIS.
• Lebih baik bandingkan 2-3 bank sahaja.

7. Sediakan Dokumen Lengkap

• Slip gaji, EPF, surat cukai (jika ada).
• Geran tanah (jika beli subsale).

8. Bincang dengan Broker Pinjaman

• Mereka boleh bantu pilih bank terbaik.
• Kadang-kadang ada promosi eksklusif.

📌 Jika Ditolak:

• Tanya bank sebab penolakan.
• Baiki masalah & apply semula selepas 6 bulan.

---

8. Kesilapan Lazim Pemohon Pinjaman End Financing & Cara Elak

Ramai pemohon terlepas pandang perkara penting, menyebabkan pinjaman ditolak. Jangan buat kesilapan ini:

1. Tidak Semak CCRIS/CTOS Sebelum Apply

• Apa berlaku? Bank tolak terus jika ada rekod buruk.
• Cara elak: Muat turun MyCTOS atau eCCRIS sebelum apply.

2. Anggap Semua Bank Sama

• Apa berlaku? Dapat kadar tinggi & syarat ketat.
• Cara elak: Bandingkan sekurang-kurangnya 3 bank.

3. Beli Rumah Tanpa Survey Nilai Pasaran

• Apa berlaku? Bank nilai rumah lebih rendah, perlu tambah duit sendiri.
• Cara elak: Bincang dengan ejen hartanah berpengalaman.

4. Tidak Ambil Kira Kos Tambahan

• Apa berlaku? Terkejut dengan yuran guaman, duti setem, insurans.
• Cara elak: Kira jumlah kos sebelum beli.

5. Guna Semua Simpanan untuk Bayar Deposit

• Apa berlaku? Tiada wang untuk kos pindah & renovasi.
• Cara elak: Simpan sekurang-kurangnya 20% dari harga rumah.

6. Tandatangani Surat Tawaran Tanpa Baca

• Apa berlaku? Terikat dengan kadar tinggi atau penalti tersembunyi.
• Cara elak: Bawa peguam atau penasihat kewangan.

7. Apply Pinjaman Ketika Hutang Tinggi

• Apa berlaku? DSR melebihi 60%, terus ditolak.
• Cara elak: Bayar kad kredit & loan kereta dahulu.

8. Tidak Simpan Dokumen dengan Teratur

• Apa berlaku? Proses lambat kerana dokumen hilang.
• Cara elak: Scan & simpan dalam folder digital.

📌 Ingat:

• Pinjaman perumahan adalah komitmen 20-30 tahun.
• Lebih baik bersedia awal daripada menyesal kemudian.

---

💡 FAQ (Soalan Lazim)

1. Bolehkah saya apply end financing jika ada blacklist?

• Jawapan: Bergantung pada sebab blacklist. Jika masalah kecil (lewat bayar kad kredit), masih ada peluang.

2. Berapa lama proses kelulusan end financing?

• Jawapan: Biasanya 1-3 bulan, bergantung pada kelengkapan dokumen.

3. Adakah kadar end financing tetap atau berubah?

• Jawapan: Kebanyakan bank tawarkan kadar berubah (floating rate), tetapi ada juga pilihan fixed rate untuk beberapa tahun pertama.

4. Bolehkah saya tukar bank selepas dapat kelulusan?

• Jawapan: Boleh, tetapi perlu proses refinancing (ada kos tambahan).

5. Apa yang berlaku jika pemaju lambat siapkan rumah?

• Jawapan: Bank hanya bayar mengikut progres pembinaan, jadi anda tidak perlu bayar penuh sehingga rumah siap.

---

🎯 Kesimpulan

Pinjaman end financing adalah penyelesaian terbaik untuk miliki rumah impian tanpa perlu bayar tunai penuh. Namun, ia memerlukan perancangan teliti—dari memilih bank terbaik, memahami syarat, hingga mengelak kesilapan biasa.

Jika anda mengikuti panduan ini, peluang untuk lulus pinjaman & dapat rumah idaman adalah lebih tinggi!

🚀 Ambil tindakan sekarang:
✔️ Semak CCRIS/CTOS anda.
✔️ Kumpul dokumen dengan lengkap.
✔️ Bandingkan kadar bank sebelum apply.

Rumah impian anda hanya satu pinjaman sahaja lagi! 🏡💖

3. Syarat-Syarat Kelayakan untuk Pinjaman End Financing

Mahu lulus pinjaman end financing? Anda perlu memenuhi syarat kelayakan asas yang ditetapkan oleh bank. Berikut adalah kriteria penting yang perlu anda penuhi:

1. Umur Pemohon

• Minimum 21 tahun (ketika permohonan).
• Maksimum 65 tahun (ketika tamat pinjaman).
• Beberapa bank menerima penjamin jika pemohon sudah melebihi had umur.

2. Pendapatan Minimum

• Bergantung pada harga rumah & lokasi.
• Contoh:
  • Rumah bawah RM300,000: Minimum gaji RM2,500.
  • Rumah RM500,000 ke atas: Minimum gaji RM5,000.
• Jika gaji tak cukup, boleh gabung dengan pasangan atau penjamin.

3. Nisbah Hutang Pendapatan (DSR)

• DSR ideal: 50-60% (bank lebih suka peminjam yang tidak terlalu berhutang).
• Contoh kiraan:
  • Gaji bulanan: RM6,000
  • Hutang sedia ada: RM2,000 (kad kredit, kereta, dll)
  • Ansuran rumah: RM1,500
  • DSR = (RM2,000 + RM1,500) / RM6,000 = 58% (masih diluluskan).

4. Rekod Kredit (CCRIS & CTOS)

• CCRIS: Pastikan tiada bayaran lewat dalam 6 bulan terakhir.
• CTOS: Skor 650 ke atas lebih mudah diluluskan.
• Jika pernah bankrupt atau ada saman, peluang lulus sangat tipis.

5. Jenis Pekerjaan & Tempoh Bekerja

• Kerja tetap: Minimum 6 bulan dalam pekerjaan sekarang.
• Kerja sendiri (Self-employed): Perlu 2 tahun penyata kewangan.
• Pekerja kontrak: Lebih sukar, kecuali ada kontrak jangka panjang.

6. Dokumen yang Diperlukan

Pekerja Tetap	Pekerja Sendiri
– Slip gaji (3 bulan)	– Penyata bank (6 bulan)
– Penyata EPF	– Laporan cukai (2 tahun)
– Surat pengesahan kerja	– Lesen perniagaan
– Penyata kad kredit (jika ada)	– Invois & resit perniagaan

7. Status Hartanah

• Rumah baru (pemaju): Pastikan projek disokong bank.
• Subsale: Perlu ada geran individu (jika strata, pastikan sudah ada MC).

8. Deposit & Bayaran Pendahuluan

• Minimum 10% dari harga rumah.
• Jika nilai pinjaman lebih rendah daripada harga beli, anda perlu tambah bayaran sendiri.

📌 Nota Penting:

• Setiap bank ada syarat berbeza, jadi semak sebelum apply.
• Jika gaji tak cukup, cuba tambah penjamin (suami/isteri, ibu bapa).

---

4. Kelebihan dan Kekurangan Pinjaman End Financing

Sebelum apply, fahami kebaikan & keburukan pinjaman end financing supaya anda tak menyesal di kemudian hari.

✅ Kelebihan Pinjaman End Financing

1. Kadar Faedah Lebih Rendah

• Berbanding pinjaman peribadi, kadar end financing lebih rendah (3-4% setahun).
• Sesetengah bank tawarkan kadar tetap untuk 3-5 tahun pertama.

2. Tempoh Bayaran Lebih Panjang

• Boleh hingga 35 tahun, menjadikan ansuran bulanan lebih kecil.
• Contoh:
  • Pinjaman RM300,000, 30 tahun = Ansuran RM1,300-1,500 sebulan.

3. Proses Lebih Cepat (Jika Beli dari Pemaju)

• Pemaju biasanya sudah ada kerjasama dengan bank, jadi kelulusan lebih mudah.

4. Tidak Perlu Cagaran Tambahan

• Rumah itu sendiri jadi cagaran, tak perlu cari aset lain sebagai jaminan.

5. Fleksibiliti Bayaran Awal

• Sesetengah bank benarkan bayar lebih awal tanpa penalti, membantu kurangkan jumlah faedah.

6. Perlindungan Insurans (MRTA/MLTA)

• Boleh sertakan insurans untuk lindungi risiko kematian atau hilang upaya.

7. Potongan Cukai (Jika Rumah Pertama)

• Faedah pinjaman perumahan boleh ditolak dalam cukai (hingga RM20,000 setahun).

8. Pembiayaan Sehingga 90-100%

• Jika profil kredit baik, bank boleh biayai sehingga 100% harga rumah.

❌ Kekurangan Pinjaman End Financing

1. Terikat dengan Pemaju

• Jika beli rumah baru, hanya bank tertentu yang boleh digunakan.

2. Risiko Penilaian Rendah

• Jika bank nilai rumah lebih rendah, anda perlu tambah duit sendiri.

3. Kos Tambahan (Duti Setem, Guaman, dll)

• Selain bayaran ansuran, ada kos tersembunyi seperti:
  • Duti setem: 0.5-1% dari nilai pinjaman.
  • Yuran guaman: RM2,000-5,000.
  • Insurans MRTA: RM5,000-20,000 (bergantung umur & tempoh pinjaman).

4. Sukar Dijual Sebelum Habis Bayar

• Jika nak jual rumah sebelum 5-10 tahun, mungkin perlu bayar penalti bank.

5. Risiko Projek Terbengkalai (Jika Beli Rumah Baru)

• Jika pemaju gagal siapkan projek, anda masih perlu terus bayar pinjaman.

6. Syarat Ketat untuk Pekerja Tidak Tetap

• Freelancer, gig workers lebih sukar dapat kelulusan.

7. Beban Hutang Jangka Panjang

• Komitmen 20-30 tahun boleh jadi tekanan jika pendapatan tak stabil.

8. Kadar Faedah Boleh Berubah

• Jika pilih kadar berubah (floating rate), ansuran boleh naik jika BLR meningkat.

📌 Perbandingan Ringkas:

Aspek	Kelebihan	Kekurangan
Kadar Faedah	Lebih rendah daripada pinjaman peribadi	Boleh naik jika kadar asas bank naik
Tempoh Bayaran	Fleksibel (hingga 35 tahun)	Komitmen jangka panjang
Proses	Cepat jika beli dari pemaju	Terhad kepada bank tertentu
Kos	Potongan cukai tersedia	Ada kos tersembunyi (duti setem, guaman)

💡 Tips:

• Pilih kadar tetap jika takut kadar faedah naik.
• Bandingkan beberapa bank sebelum buat keputusan.
• Simpan wang lebih untuk kos tersembunyi.