5 perkara yang perlu dipertimbangkan bagi pembiayaan rumah
PEMBIAYAAN adalah satu aspek yang tidak dapat dielakkan daripada proses pembelian harta anda. Sama ada anda membeli rumah pertama anda atau menaik taraf ke rumah yang lebih besar, terdapat banyak faktor yang perlu dipertimbangkan, seperti wang pendahuluan, jumlah pinjaman, kadar pinjaman, tempoh pinjaman dan ansuran. Meneroka setiap pilihan untuk mencari penyelesaian kewangan yang terbaik untuk memenuhi matlamat individu sebelum anda sendiri ingin pakej pembiayaan untuk jangka masa panjang.
Berikut merupakan faktor yang perlu dipertimbangkan:-
1. Wang Pendahuluan:
Wang pendahuluan ataupun dikenali sebagai down payment ini dipecahkan kepada dua bahagian, 3% dan kemudian 7%. 3% adalah untuk tempahan, dimana dalam tempoh masa yang ditetapkan, perkara paling penting adalah dengan melangsaikan yang 7% dahulu. Nilai 3% kos daripada harga rumah yang merangkumi perjanjian jual beli (S&P) dan duti setem. Kos ini perlu dibayar sendiri kecuali beli rumah dalam pembinaan ataupun bergantung kepada individu penjual rumah.
Kepada saudara/i yang memohon pinjaman loan bank kos pejanjian pinjaman dan duti setem boleh dimasukkan ke dalam loan lebih kurang 2.5%. Manakala untuk loan kerajaan sepenuhnya boleh dimasukkan ke dalam loan tersebut. Melainkan anda mempunyai kekuatan kewangan untuk membeli harta dengan pendahuluan tunai, pinjaman rumah adalah pilihan terbaik anda yang seterusnya untuk membiayai pembelian anda. Pelbagai pakej pinjaman disediakan untuk memenuhi keperluan individu pembeli, jadi pastikan bahawa anda membandingkan kadar, ciri-ciri, yuran dan caj tambahan kepada jenis dan kualiti perkhidmatan yang ditawarkan oleh setiap institusi kewangan.
Jika anda berpendapat untuk membuat pinjaman loan bank, wang KWSP adalah antara pilihan yang terbaik dalam mempertimbangkan untuk membantu anda membiayai rumah. Jika anda telah bekerja selama lebih daripada beberapa tahun, anda akan terkumpul sejumlah kecil dana dalam KWSP (Kumpulan Wang Simpanan Pekerja) yang anda boleh menarik diri daripada simpanan Akaun 2 untuk membiayai pembelian sebuah rumah. Pengeluaran dibuat boleh digunakan untuk membeli rumah atau untuk mengurangkan atau menebus pinjaman perumahan.
2. Margin Kewangan:
Di Malaysia, untuk pinjaman loan bank hanya menawarkan margin kewangan sehingga 90% dari harga hartanah bagi dua hartanah pertama untuk kediaman. Jika anda layak mendapat margin pembiayaan sebanyak 90%, anda masih perlu membayar baki 10% daripada harga hartanah. Jumlah ini dibayar terlebih dahulu oleh pembeli, biasanya dengan simpanan mereka. Yuran guaman, duti setem dan kos penilaian (jika ada) perlu dijelaskan melalui peguam. Jika pinjaman melalui Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA) margin kewangan adalah 100% atau yang terendah daripada nilaian semasa harta atau kelayakan semasa.
Satu inisiatif oleh Kerajaan Malaysia untuk membantu golongan muda untuk memiliki rumah pertama mereka, Skim Rumah PertamaKu membolehkan pembeli berpendapatan RM5,000 sebulan dan ke bawah untuk mendapatkan pembiayaan 100% daripada institusi kewangan, membolehkan mereka memiliki rumah pertama mereka tanpa perlu membayar wang pendahuluan 10%.
3. Kadar Pinjaman
Antara kadar faedah pinjaman perumahan kerajaan adalah tetap 4% dan bank dengan kadar faedah antara 4%-7% bergantung kepada jumlah pinjaman. Kadar faedah bagi pinjaman perumahan setiap bank adalah tidak sama.
Sememangnya kami akui bahawa membuat Pinjaman Perumahan Kerajaan itu lebih mudah berbanding pinjaman perumahan dengan Institusi Kewangan lain. Dengan memilih membuat pinjaman bersama kerajaan ia merupakan jalan yang bijak dan tiada cacat celanya. Istilah menarik untuk pinjaman perumahan adalah sangat subjektif dan secara keseluruhannya bergantung kepada objektif dan kemampuan bakal pembeli hartanah terbabit. Sebenarnya, tiada satu pun pakej pinjaman perumahan yang boleh memenuhi semua kehendak pelabur. Setiap pakej mempunyai keistimewaan dan kekurangan masing-masing (plus & minus point) bergantung kepada objektif bakal pelabur.
Jika saudara adalah kakitangan kerajaan, adalah amat berbaloi menggunakan kemudahan pinjaman kerajaan. Ini kerana faedah pinjaman berkadar tetap pada kadar 4% amatlah baik dan tidak ditawarkan oleh mana-mana institusi kewangan yang lain.
Pada masa yang sama kaedah pengiraan faedahnya pula berdasarkan ‘baki pinjaman tertunggak pada kadar baki yang berkurangan’ dan ini amatlah menguntungkan kakitangan kerajaan yang menggunakan kemudahan ini. Sekiranya berpeluang menggunakan kemudahan pinjaman perumahan kerajaan, dapatkannya kerana ianya amat berbaloi.
Jika ingin memilih pinjaman perumahan dari institusi kewangan, pastikan ianya menggunakan kadar harian atau ‘daily rest’ yang mana pengiraan faedahnya dikira ke atas ”reducing balance”. Biasanya kadar faedahnya dikira berdasarkan BR semasa yang pasti turun dan naik mengikut ekonomi semasa yang pastinya kadar faedahnya lebih tinggi berbanding pinjaman perumahan kerajaan yang dikenakan pada kadar tetap 4% sepanjang tempoh pinjaman.
Kadar BR untuk setiap bank patut disemak terlebih dahulu dan seterusnya menilai pakej pinjaman yang ditawarkan. Semakin rendah kadar faedah, maka jumlah faedah yang perlu dibayar sepanjang tempoh pinjaman akan menjadi lebih sedikit.
Bagi pakej pinjaman Islamik, kadar faedah akan ditetapkan pada 10% maksimum walaupun BR bank terbabit meningkat sehingga 13%. Kebanyakan bank-bank utama seperti CIMB dan Public Bank menawarkan pakej Islamik seperti ini.
4. Tempoh Pinjaman
Institusi kewangan biasanya memberikan tempoh pinjaman dengan kadar maksimum sehingga 30 tahun pembiayaan. Perkara ini juga bergantung kepada komitmen peminjam tersebut. Selain itu untuk pengetahuan anda, bagi pinjaman kerajaan biasanya pinjaman pertama akan diberikan tempoh selama 30 tahun. Manakala untuk pinjaman kedua akan diberikan tempoh selama 25 tahun sahaja. Hal ini kerana tempoh pinjaman bergantung kepada usia pelabur terbabit, LPPSA menawarkan pakej pinjaman perumahan sehingga usia peminjam mencapai 90 tahun dan manakala pinjaman bank hanyalah sehingga usia mencapai 75 tahun.
Sebagai contoh, Affin Bank menawarkan pakej pinjaman yang mempunyai tempoh maksimum 45 tahun atau umur peminjam mencapai 75 tahun. Jadi, jika pelabur terbabit berusia 25 tahun, beliau boleh memohon pinjaman maksimum 45 tahun. Sebaliknya, jika pelabur tersebut berumur 50 tahun dan ingin membuat pinjaman daripada Affin Bank, tempoh maksimum yang diberikan hanyalah 25 tahun sahaja (bukan 45 tahun) kerana dalam tempoh itu, umur beliau telah mencapai 75 tahun. Tambahan pula, jika tempoh bayaran adalah kadar minimum, insurans akan meningkat dan bayaran bulanan juga akan lebih tinggi berbanding tempoh pinjaman yang maksimum. Walaubagaimanapun, tempoh pinjaman ini adalah bergantung pada objektif dan komitmen peminjam.
5. Ansuran
Ansuran adalah nilai bayaran bulanan pinjaman yang perlu dibayar oleh peminjam mengikut pengiraan yang telah dilaksanakan oleh pihak bank mahupun pengurus kewangan. Antara maklumat yang terlibat dalam pengiraan tersebut adalah nilai penuh hartanah, pinjaman dipohon, jantina, tarikh lahir, tempoh pinjaman, jenis bangunan dan status bangunan. Hasil daripada pengiraan tersebut, itulah nilai yang perlu dibayar.
Sekiranya amaun bayaran bersamaan atau lebih daripada ansuran untuk enam(6) bulan, bayaran akan dianggap sebagai penyelesaian sebahagian jika tiada tunggakan. Faedahnya adalah peminjam akan jimat faedah kehadapan yang perlu dibayar. Ini kerana LPPSA mengamalkan faedah atas baki pinjaman mengikut kaedah baki berkurangan bagi setiap bulan. Ini bermakna setiap kali pembayaran lebih diterima, faedah bagi bulan seterusnya akan berkurangan disebabkan bayaran lebihan tadi telah mengurangkan baki pinjaman bagi bulan pembayaran. Sekiranya amaun “Potongan Gaji/Potongan Pencen” dikekalkan pinjaman akan selesai lebih awal dan seterusnya ada penjimatan dari segi insuran MRTA. Lebihan insuran akan dibayar apabila hutang pinjaman selesai dalam bentuk “Cash Surrender Value”. Peminjam boleh memohon untuk mengurangkan amaun ansuran bayaran balik bulanan dengan mengekalkan tempoh sedia ada.
[su_divider top=”no” style=”dashed”]
Pernahkah anda tertanya antara pinjaman perumahan kerajaan dengan pinjaman bank yang MANA PILIHAN TERBAIK?
Daripada pengetahuan saya sendiri, kadar faedah pinjaman perumahan kerajaan adalah tetap 4% dan bank dengan kadar faedah antara 5%-8% bergantung kepada jumlah pinjaman. Kadar faedah bagi pinjaman perumahan setiap bank adalah tidak sama.
Sememangnya kami akui bahawa membuat Pinjaman Perumahan Kerajaan itu lebih mudah berbanding pinjaman perumahan dengan Institusi Kewangan lain. Dengan memilih membuat pinjaman bersama kerajaan ia merupakan jalan yang bijak dan tiada cacat celanya. Istilah menarik untuk pinjaman perumahan adalah sangat subjektif dan secara keseluruhannya bergantung kepada objektif dan kemampuan bakal pembeli hartanah terbabit. Sebenarnya, tiada satu pun pakej pinjaman perumahan yang boleh memenuhi semua kehendak pelabur. Setiap pakej mempunyai keistimewaan dan kekurangan masing-masing (plus & minus point) bergantung kepada objektif bakal pelabur.
Eleman-eleman utama yang perlu diutamakan dalam memilih pakej pinjaman perumahan ialah :
Kadar Faedah..
Jika saudara adalah kakitangan kerajaan, adalah amat berbaloi menggunakan kemudahan pinjaman kerajaan. Ini kerana faedah pinjaman berkadar tetappada kadar 4% amatlah baik dan tidak ditawarkan oleh mana-mana institusi kewangan yang lain.
Pada masa yang sama kaedah pengiraan faedahnya pula berdasarkan ‘baki pinjaman tertunggak pada kadar baki yang berkurangan’ dan ini amatlah menguntungkan kakitangan kerajaan yang menggunakan kemudahan ini. Sekiranya berpeluang menggunakan kemudahan pinjaman perumahan kerajaan, dapatkannya kerana ianya amat berbaloi…
Jika ingin memilih pinjaman perumahan dari institusi kewangan, pastikan ianya menggunakan kadar harian atau ‘daily rest’ yang mana pengiraan faedahnya dikira ke atas ”reducing balance”. Biasanya kadar faedahnya dikira berdasarkan BR semasa yang pasti turun dan naik mengikut ekonomi semasa yang pastinya kadar faedahnya lebih tinggi berbanding pinjaman perumahan kerajaan yang dikenakan pada kadar tetap 4% sepanjang tempoh pinjaman.
Kadar BR untuk setiap bank patut disemak terlebih dahulu dan seterusnya menilai pakej pinjaman yang ditawarkan. Semakin rendah kadar faedah, maka jumlah faedah yang perlu dibayar sepanjang tempoh pinjaman akan menjadi lebih sedikit.
Bagi pakej pinjaman Islamik, kadar faedah akan ditetapkan pada 10% maksimum walaupun BR bank terbabit meningkat sehingga 13%. Kebanyakan bank-bank utama seperti CIMB dan Public Bank menawarkan pakej Islamik seperti ini.
[su_divider top=”no” style=”dashed”]
Pelan Perlindungan Etiqa Takaful
Untuk Pinjaman bersama Institusi Kewangan lain (BANK) tidak akan menerima mana-mana peminjam yang berusia. Pinjaman bersama Institusi Kewangan lain akan menolak pinjaman jika pembeli menghadapi penyakit kritikal seperti Strok, Kanser dan lain-lain. Tetapi…
Kalau kita lihat perbezaan dari segi Pinjaman Kerajaan amatlah berbeza kerana kerajaan akan memberi perlindungan kepada peminjam, sebagai contoh untuk kes bunuh diri dan gila. Kerajaan juga akan melindungi pasangan jika berlakunya kematian pada pihak pasangan atau anak.
(Free underwriting bermaksud untuk penyakit kritikal akan terus diberi perlindungan tanpa perlu membuat pemeriksaan kesihatan secara terperinci)
(CTOS- Credit Tip Off Service, agensi yang mengumpul maklumat jika terdapat bankrupsi dan saman terhadap individu atau syarikat dan maklumat tersebut akan didaftarkan ke dalam pangkalan elektronik mereka)
(CCRIS-Central Credit Reference Information System, sistem pangkalan data berkomputer yang menyimpan maklumat yang telah dilaporkan oleh setiap institusi kewangan)
Bermula daripada 2 Januari 2015, selari dengan Panduan Kadar Rujukan yang telah diperkenalkan oleh Bank Negara Malaysia, bank-bank di Malaysia telah mengimplementasi kadar rujukan baru yang dikenali sebagai Base Rate (BR) untuk menggantikan Base Lending Rate (BLR).
Berikut disenaraikan BR dan Effective Lending Rate (ELR) untuk bank-bank di Malaysia.
Nota: Effective Lending Rate (ELR) refers to the indicative annual effective lending rate for a standard 30-year housing loan / home financing product with financing amount of RM350k and has no lock-in period.
Sumber: Bank Negara Malaysia
Formula
1) Jumlah bayaran balik
= (jumlah pinjaman x kadar faedah x tempoh pinjaman ) + jumlah pinjaman
tempoh pinjaman (dalam bulan)
2) Pendahuluan (deposit ) = 10% x harga rumah/pinjaman.
Pelan Perlindungan Etiqa Takaful
Panduan :
- Kadar Faedah Pinjaman Perumahan kerajaan – 4.00%
- Pengiraan ini hanyalah cadangan semata-mata ia mungkin berbeza sedikit dari jumlah bayaran bank sebenar anda.
- Jumlah bayaran bulanan adalah tidak termasuk dengan jumlah bayaran perlindungan takaful.
