Proses Kelulusan Pembinaan Rumah 2025: 8 Langkah Mudah untuk Elak Kena Tolak! | RumahHQ

1. Apa Itu Proses Kelulusan Pembinaan Rumah?

Proses kelulusan pembinaan rumah adalah rangkaian langkah undang-undang yang perlu dilalui sebelum memulakan pembinaan. Pada tahun 2025, kerajaan Malaysia telah memperketat beberapa peraturan untuk memastikan keselamatan, kelestarian, dan pematuhan zon perancangan.

Kenapa Proses Ini Penting?

• Mengelakkan pembinaan haram yang boleh mengakibatkan denda atau perobohan.
• Memastikan keselamatan struktur mengikut Akta Bangunan dan Garis Panduan JKR.
• Mematuhi Rancangan Tempatan (RT) supaya tidak bercanggah dengan pembangunan sekeliling.

Siapa yang Terlibat?

1. Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) – Seperti DBKL, MBJB, atau MBPJ.
2. Jawatankuasa Perancang Bandar (JPB) – Bertanggungjawab meluluskan pelan pembangunan.
3. Arkitek & Jurutera Berdaftar – Mereka perlu mengemukakan pelan teknikal.
4. Kontraktor Bertauliah – Memastikan pembinaan mengikut spesifikasi.

Berapa Lama Proses Ini?

Jika ada kelewatan, ia biasanya disebabkan oleh:

• Dokumen tidak lengkap.
• Bantahan jiran.
• Pelan tidak mematuhi garis panduan.

Perubahan Penting pada 2025

• Digitalisasi permohonan melalui sistem ePBT.
• Peningkatan keperluan EIA untuk projek besar.
• Pemeriksaan drone bagi tapak sukar diakses.

2. Dokumen Penting yang Perlu Disiapkan

Tanpa dokumen yang betul, permohonan anda mungkin ditolak terus. Berikut adalah senarai lengkap dokumen yang diperlukan:

Dokumen Asas

1. Salinan Geran Tanah – Pastikan status tanah adalah untuk pembinaan kediaman.
2. Pelan Arkitek – Dilukis oleh arkitek berdaftar (Lembaga Arkitek Malaysia).
3. Pelan Struktur – Disediakan oleh jurutera berlesen.
4. Laporan Tanah (Soil Test) – Terutama untuk kawasan berisiko tanah runtuh.

Dokumen Tambahan (Jika Berkaitan)

• Laporan EIA (Penilaian Impak Alam Sekitar) – Untuk projek melebihi 50 unit.
• Kebenaran Jiran – Jika pembinaan terlalu dekat dengan sempadan.
• Surat Kelulusan Bomba – Untuk rumah bertingkat tinggi.

Kesalahan Biasa dalam Penyediaan Dokumen

• Pelan tidak jelas – Skala tidak tepat atau maklumat kabur.
• Tandatangan tidak sah – Dokumen perlu ditandatangani oleh profesional berdaftar.
• Dokumen expired – Seperti laporan tanah yang terlalu lama.

Tips Memudahkan Proses

✅ Gunakan perkhidmatan konsultan berpengalaman.
✅ Semak senarai dokumen di laman web PBT.
✅ Buat salinan digital sebagai backup.

FAQ

Q1: Bolehkah saya memohon tanpa arkitek?
Tidak. Pelan perlu disahkan oleh arkitek berdaftar.

Q2: Berapa kos permohonan kelulusan rumah?
Bergantung pada saiz rumah, biasanya antara RM500 – RM5,000.

Kesimpulan

Proses kelulusan pembinaan rumah pada 2025 mungkin kelihatan rumit, tetapi dengan persiapan rapi, anda boleh mengelakkan masalah. Pastikan dokumen lengkap, ikut prosedur, dan gunakan khidmat profesional untuk memudahkan urusan.

3. Langkah 1: Permohonan Awal di Pihak Berkuasa Tempatan (PBT)

Proses kelulusan pembinaan rumah bermula dengan permohonan awal di Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) seperti DBKL, MBJB, atau MBPJ, bergantung pada lokasi tanah anda.

Kenapa Permohonan Awal Penting?

• Memastikan projek anda mematuhi zon perancangan (contoh: tanah anda dikategorikan sebagai “kediaman” dan bukannya “perindustrian”).
• Mengelakkan pembaziran masa dan wang jika projek tidak layak diluluskan.
• Mendapat maklum balas awal sebelum melabur dalam pelan terperinci.

Cara Memohon?

1. Daftar dalam Sistem ePBT – Kebanyakan PBT kini menggunakan platform dalam talian.
2. Isi Borang Permohonan – Sediakan maklumat seperti:
   • Nama pemilik tanah.
   • Alamat dan keluasan tanah.
   • Jenis pembangunan (rumah tunggal, berkembar, dll.).
3. Lampirkan Dokumen Asas – Seperti salinan geran tanah dan pelan lokasi.

Tempoh Kelulusan Permohonan Awal

Apa yang Berlaku Jika Ditolak?

• Sebab biasa: Tanah bukan zon kediaman, pelan tidak mematuhi garis panduan.
• Tindakan: Perbetulkan isu dan mohon semula, atau rayu kepada JPB.

Tips untuk Permohonan Lancar

✔ Semak status zon tanah di laman web eTanah atau pejabat tanah daerah.
✔ Rujuk pegawai PBT sebelum menghantar permohonan.
✔ Gunakan khidmat perunding jika projek kompleks.

4. Langkah 2: Penilaian Tapak dan Pelan Arkitek

Setelah permohonan awal diluluskan, langkah seterusnya ialah penilaian tapak dan penyediaan pelan arkitek terperinci.

Apa yang Dinilai?

1. Kesuaian Tanah – Struktur tanah, risiko hakisan, atau banjir.
2. Kesesuaian Pelan – Reka bentuk rumah mematuhi:
   • Undang-undang kecil bangunan (UBBL).
   • Jarak dari sempadan (setback).
   • Ketinggian maksimum.

Dokumen yang Diperlukan

• Pelan Susun Atur (Layout Plan) – Menunjukkan kedudukan rumah, jalan masuk, dan sistem saliran.
• Pelan Keratan (Section Plan) – Butiran ketinggian dan struktur.
• Pelan Tampak (Elevation Plan) – Reka bentuk fasad depan/sampingan.

Masalah Biasa & Penyelesaian

Berapa Kos Pelan Arkitek?

Pentingnya Pelan yang Tepat

• Mengelakkan perubahan lewat (yang boleh meningkatkan kos).
• Memudahkan pemeriksaan PBT.
• Memastikan keselamatan struktur.

👉 Bersambung ke Langkah 3 (Kelulusan JPB) dan seterusnya? Beritahu saya jika anda mahu penyesuaian sebelum diteruskan!

FAQ (Soalan Lazim)

Q: Bolehkah saya ubah pelan selepas diluluskan?
A: Ya, tetapi perlu memohon pindaan rasmi ke PBT, yang mungkin dikenakan bayaran tambah.

Q: Adakah PBT terima pelan dalam format digital?
A: Ya, kebanyakan PBT kini menerima PDF/DWG, tetapi pastikan ia disahkan oleh arkitek berlesen.

Q: Berapa lama pelan arkitek perlu disimpan?
A: Simpan sehingga projek siap dan CCC dikeluarkan (sekurang-kurangnya 2-3 tahun).

Kesimpulan (Sementara)

Dua langkah pertama ini adalah asas kritikal untuk memastikan projek pembinaan anda bermula tanpa halangan. Pastikan dokumen lengkap, pelan tepat, dan ikut prosedur PBT untuk elak kelewatan.

5. Langkah 3: Kelulusan Jawatankuasa Perancang Bandar (JPB)

Setelah pelan arkitek siap, permohonan akan dinilai oleh Jawatankuasa Perancang Bandar (JPB). Ini adalah fasa paling kritikal kerana JPB berkuasa meluluskan atau menolak reka bentuk anda.

Apa yang JPB Pertimbangkan?

1. Kesesuaian dengan Rancangan Tempatan (RT) – Pastikan projek selari dengan pembangunan jangka panjang kawasan.
2. Kesan kepada Alam Sekitar – Terutama jika projek berdekatan hutan, sungai, atau kawasan sensitif.
3. Kemudahan Awam – Sistem jalan, saliran, dan utiliti (air, elektrik) perlu mencukupi.

Proses JPB

• Mesyuarat bulanan – Permohonan akan dibincangkan dalam mesyuarat JPB.
• Tempoh kelulusan: 4–8 minggu (bergantung pada kerumitan projek).
• Jika ditolak, anda boleh:
  • Buat pindaan mengikut syarat JPB.
  • Rayu kepada Menteri (dalam kes tertentu).

Dokumen Tambahan yang Mungkin Diminta

Tips Untuk Lulus JPB

✔ Hadiri mesyuarat JPB jika dijemput (untuk jawab soalan terus).
✔ Rujuk perunding perancang bandar jika projek kompleks.
✔ Pastikan pelan memenuhi semua garis panduan sebelum dihantar.

6. Langkah 4: Bayaran Yuran dan Lesen Pembinaan

Setelah JPB meluluskan pelan, anda perlu membayar yuran dan mendapatkan lesen pembinaan sebelum kerja boleh dimulakan.

Jenis Yuran yang Perlu Dibayar

1. Yuran Pemprosesan – RM500–RM2,000 (bergantung pada saiz projek).
2. Yuran Lesen Pembinaan – Biasanya 0.1–0.5% daripada kos pembinaan.
3. Deposit Kerosakan Jalan – Dikembalikan selepas projek siap.

Cara Bayar?

• Secara online (melalui portal PBT).
• Kaunter bayaran di pejabat PBT.

Apa Berlaku Jika Lewat Bayar?

• Denda harian (biasanya RM50–RM100 sehari).
• Lesen tidak aktif sehingga bayaran diselesaikan.

Berapa Kos Lesen Pembinaan?

Pentingnya Lesen Pembinaan

• Tanpa lesen, projek dianggap haram dan boleh dirobohkan.
• Syarat insurans mungkin terbatal jika tiada lesen.
• Sukar dapat CCC tanpa lesen sah.

7. Langkah 5: Pemeriksaan Tapak oleh Pegawai PBT

Sebelum kerja pembinaan bermula, pegawai PBT akan datang memeriksa tapak untuk pastikan semuanya mengikut pelan yang diluluskan.

Apa yang Mereka Periksa?

1. Tanda Sempadan – Pastikan tiada ceroboh tanah jiran.
2. Kebenaran Mulakan Kerja (KMK) – Kontraktor perlu mempamerkan dokumen ini.
3. Keselamatan Tapak – Penggunaan PPE, pagar keselamatan, dan papan tanda projek.

Jika Tapak Gagal Pemeriksaan?

• Notis henti kerja akan dikeluarkan.
• Perlu pembetulan dan pemeriksaan semula (bayaran tambahan mungkin dikenakan).

Berapa Kerap Pemeriksaan Dilakukan?

Tips Lulus Pemeriksaan

✔ Sediakan semua dokumen di tapak.
✔ Pastikan kontraktor ikut spesifikasi pelan.
✔ Jaga kebersihan tapak untuk elak teguran.

8. Langkah 6: Pengeluaran Sijil Siap dan Pematuhan (CCC)

Setelah rumah siap dibina, langkah terakhir ialah mendapatkan Sijil Siap dan Pematuhan (CCC) sebelum boleh diduduki.

Apa Itu CCC?

• Dokumen yang mengesahkan rumah selamat dan mematuhi semua peraturan.
• Tanpa CCC, rumah tidak boleh disambungkan ke bekalan elektrik/air.

Proses Mohon CCC

1. Isi borang permohonan di PBT.
2. Pemeriksaan akhir oleh pegawai PBT.
3. Bayaran akhir (jika ada).
4. CCC dikeluarkan dalam 2–4 minggu.

Masalah Biasa & Penyelesaian

Kos Terakhir CCC

• RM200–RM1,000 (bergantung pada PBT).

Kenapa CCC Penting?

• Nilai rumah lebih tinggi jika ada CCC.
• Mudah dapat pinjaman untuk ubahsuai/refinance.
• Mengelakkan masalah undang-undang.

FAQ (Soalan Lazim)

Q: Bolehkah saya duduk di rumah tanpa CCC?
A: Tidak boleh – Ia melanggar undang-undang dan boleh dikenakan denda.

Q: Berapa lama CCC sah?
A: Tiada tempoh luput, tetapi jika rumah diubahsuai, pemeriksaan baru mungkin diperlukan.

Q: Apa berlaku jika CCC ditolak?
A: Perlu buat pembetulan dan mohon semula.

Kesimpulan

Proses kelulusan pembinaan rumah pada 2025 memang rumit, tetapi jika anda ikut langkah-langkah ini dengan teliti, peluang untuk lulus adalah tinggi. Jangan ambil jalan pintas – pastikan setiap dokumen dan pemeriksaan dilengkapkan untuk elak masalah di masa depan.

Dengan CCC di tangan, barulah rumah anda benar-benar ‘siap’! 🏡✨